Superbonus per interventi con frazionamenti o accorpamenti: parere dell’Agenzia
Nell’ambito degli interventi edilizi ai fini dell’applicazione del superbonus al 110% e del godimento della detrazione prevista, è il caso di porre l’attenzione agli interventi edilizi determinino frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari come nel caso degli edifici che, ante lavori, sono unifamiliari e successivamente, post lavori, divengono edifici composti da più unità immobiliari (“indipendenti e autonome” oppure “ordinarie”) o viceversa. In questi casi, si pone il tema di capire se, ai fini della disciplina del superbonus al 110%, si debba fare riferimento alla natura dell’edificio ante interventi, oppure a quella post interventi.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, circolare n.30 del 22 dicembre 2020, “va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi”. Da qui, secondo l’Agenzia delle Entrate:
– se l’unica unità immobiliare abitativa di un edificio unifamiliare viene frazionata in due o più unità immobiliari abitative (“ordinarie” o “indipendenti e autonome”), oggetto degli interventi, ai fini del superbonus al 110%, sarebbe un edificio unifamiliare;
– se due o più unità immobiliari abitative (“ordinarie” o “indipendenti e autonome”) site in un edificio vengono accorpate in un’unica unità immobiliare abitativa (rendendo dunque unifamiliare l’edificio), oggetto degli interventi, ai fini del superbonus al 110%, sarebbero le due o più unità immobiliari abitative.
Il medesimo punto di vista viene ribadito anche nella risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate dello scorso 4 novembre 2020 n. 523, relativamente al caso di interventi su un edificio unifamiliare che, a seguito degli interventi effettuati, viene frazionato in due “unità immobiliari abitative distinte.
Nella circolare n. 30/2020, si evidenzia che, in tale caso, “la spesa massima agevolabile sarà calcolata con riferimento all’edificio unifamiliare iniziale”, ovvero 50.000 euro e 30.000 euro, per quel che concerne gli interventi “trainanti” di efficienza energetica, rispettivamente, per l’isolamento termico dell’involucro dell’edificio e per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale.
L’Agenzia delle Entrate nella medesima circolare, nel caso di due unità immobiliari “ordinarie” (ovvero non “indipendenti e autonome”) appartenenti ad un unico proprietario che vengono accorpate al termine dei lavori, rendendo l’edificio unifamiliare, conclude invece nel senso della non applicabilità del superbonus al 110%. Ad onor del vero, tale risposta riflette il disposto dell’art. 119 del DL 34/2020 prima delle modifiche apportate dall’art. 1 comma 66 della L. 178/2020.
A seguito delle modifiche introdotte, la “nuova” lett. a) del comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020 attualmente ricomprende tra gli interventi agevolati anche quelli effettuati da persone fisiche “su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”; da qui si può senza dubbio ritenere che, qualora il proprietario o i comproprietari dell’edificio, composto ante lavori da due unità immobiliari, siano persone fisiche, la risposta dell’Agenzia delle Entrate vada aggiornata nel senso dell’applicabilità del superbonus al 110% con tetti massimi di spesa agevolabili pari ad € 80.000 (40.000 x 2) ed € 40.000 (20.000 x 2) con riguardo agli interventi “trainanti” di efficienza energetica, rispettivamente, per l’isolamento termico dell’involucro dell’edificio e per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, nonché pari ad € 192.000 (96.000 x 2) con riguardo agli interventi di miglioramento sismico.
L’impostazione interpretativa dell’Agenzia delle Entrate suscita quindi non poche perplessità e non pare logicamente corretta. La prassi consolidata, in riferimento alla generalità delle detrazioni “edilizie”, è sempre stata quella di valorizzare la situazione ante interventi con riguardo al numero di unità immobiliari da considerare per la moltiplicazione dei tetti massimi di spesa agevolabili per gli edifici composti da più unità immobiliari; viceversa, considerando l’aspetto della natura dell’edificio, la prassi è sempre stata quella di valorizzare la situazione post interventi, nel senso che un edificio si considera residenziale se risulta tale al termine dei lavori, non all’inizio.
In base a questo quindi se un edificio passa da unifamiliare ante lavori a composto da più unità immobiliari post lavori, o viceversa, sembra di gran lunga più corretto considerarlo per quel che è al termine dei lavori, non all’inizio.
