Prevalenza residenziale per il Superbonus 110%
Come più volte ribadito, le unità immobiliari di imprese (siano esse beni “strumentali” o “patrimonio” o “merce”) e quelle di privati “di lusso” (cat. A/1, A/8 e A/9) non godono del “Superbonus” del 110% per gli interventi “trainati” sulle singole unità immobiliari, ma fruiscono della super detrazione per gli interventi “trainanti” eseguiti sulle parti comuni degli edifici condominiali, se partecipano alle spese quali condomini.
Nella circolare n. 24/2020 dell’Agenzia delle Entrate si afferma che il superbonus si applica esclusivamente per gli interventi realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali “prevalentemente residenziali”. Da qui, deriva che, nel caso di spese sostenute per interventi “trainanti” sulle parti comuni condominiali:
– qualora nel condominio la superficie complessiva delle unità immobiliari “destinate a residenza” sia superiore al 50% della superficie complessiva del compendio immobiliare, la detrazione del 110% compete anche ai proprietari/detentori di unità “non residenziali” o residenziali “di lusso”;
– qualora il condominio non sia “residenziale”, il superbonus compete soltanto ai proprietari/detentori delle unità “residenziali”.
Il punto focale su cui porre attenzione è quindi quello di stabilire quando e su che basi un edificio può essere considerato “prevalentemente residenziale”. Sotto questo aspetto la “residenza anagrafica” o “dimora abituale” degli occupanti delle unità immobiliari non basta per dissipare qualsiasi dubbio; molto più logico è il considerare “condominio prevalentemente residenziale” quello in cui la superficie delle “unità abitative” (considerando anche quelle accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9) supera quella delle unità “non abitative”. Tuttavia, non è del tutto chiaro se, al fine di qualificare tale prevalenza, si debba fare riferimento alla metratura “commerciale” oppure a quella “calpestabile” o “catastale” e se la metratura di alcune pertinenze vada conteggiata per intero o in quota parte. Il quesito non è di poco conto se si pensa che dal 2020 l’Agenzia delle Entrate (ex Territorio) richiede che balconi, terrazzi e cantine vengano censiti autonomamente come magazzini nell’intera loro superficie (anche se non collegate ad altra unità), mentre commercialmente (e in precedenza anche ai fini catastali) si conteggiano solo in quota parte. Nondimeno va chiarito se le cantine ed i box auto, ai fini della verifica di prevalenza, vadano conteggiati in base alla loro “natura” non abitativa o, anche agli effetti del superbonus, vada valorizzata la loro pertinenzialità a unità abitative (come suggerito dalla circ. Min. Finanze 7 aprile 2000 n. 71 con riguardo alla definizione di edificio Tupini e la Cass. 18 maggio 92 n. 5948).
Sembra opportuno che sia il tecnico asseveratore a dover decidere il criterio più rispondente alle caratteristiche del condominio analizzato.
Non sembrano esserci dubbi sul fatto che, ai fini del conteggio di confronto, conti esclusivamente la caratteristica di unità “abitativa” e “non abitativa”, e sia ininfluente chi ne sia il proprietario/detentore. Da qui, un’unità immobiliare “abitativa” posseduta da un’impresa (bene “patrimonio” o “merce” che sia) è unità “abitativa” e per effetto di ciò assume rilevanza per determinare la “prevalenza residenziale o meno” del condominio.
L’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 30/2020, volendo definire le unità “non residenziali”, le identifica come unità “strumentale o merce”. E’ bene dire che l’unità immobiliare “strumentale” in genere è unità “non abitativa”, mentre un’unità immobiliare “merce” può essere, a seconda delle sue caratteristiche e della sua classificazione catastale, unità “abitativa” o unità “non abitativa” e come tale va conteggiata.
