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Il condòmino apparente – superato dalla Cassazione

Il Condomino Apparente Avv. Federico Mazzetti

Il condomino apparente era una fictio (un escamotage) giuridica pensata dal nostro ordinamento e dalla giurisprudenza (sino a qualche anno fa applicabile ma ormai superato) per consentire all’amministratore di agire nei confronti di chi si è comportato da proprietario o titolare di diritti immobiliari anche se alla prova dei fatti non ha alcun diritto sull’immobile.

L’apparenza del diritto è un principio generale dell’ordinamento giuridico volto a tutelare la buona fede e l’affidamento su un certo fatto o su una certa qualità di una persona poiché appare in un certo modo.
Si tratta di uno strumento di tutela importante per il terzo in buona fede.

Tuttavia il soggetto che sia sembrato e si sia comportato da legittimo proprietario di unità immobiliare in condominio (per esempio partecipando sempre alle assemblee senza delega altrui) cioé il c.d. condomino apparente non può -argomenta la Cassazione- mai essere considerato un vero condomino e, come tale, da un lato non ha diritto di essere convocato e partecipare all’assemblea o richiedere la documentazione condominiale, dall’altro non può essere obbligato a pagare le spese di gestione dei servizi comuni, le quali andranno sempre addebitate al proprietario o titolare di altri diritti reali, ossia al vero condomino.

Infatti il principio di apparenza, dice la Cassazione, non è più applicabile al condominio che non è terzo da tutelare ma parte nel rapporto in discussione.
Quindi l’unico chiamato a rispondere in merito al pagamento degli oneri per la gestione dei beni e dei servizi comuni è infatti solo il vero condomino, ossia il proprietario o titolare di altro diritto reale sull’unità immobiliare, e non anche chi semplicemente appaia tale. Quindi non si applica più al condominio la tutela del condomino apparente.
Pertanto l’amministratore che rivolga un’ingiunzione di pagamento verso chi appare essere condomino, perché magari abita in condominio o partecipa alle assemblee, subirà una vittoriosa causa di opposizione dell’estraneo che si limiterà a dire di non essere proprietario e quindi non dovuto a pagare alcuna somma all’amministrazione.

L’amministratore infatti deve fare riferimento al Registro dell’anagrafe condominiale, il cui periodico aggiornamento consente sempre di sapere chi siano gli effettivi condomini in un dato momento storico. Proprio per tali motivi è arrivata dalla Cassazione l’ennesima bocciatura della cosiddetta apparenza condominiale, con la recentissima sentenza n. 724 pronunciata dalla sesta sezione civile e pubblicata lo scorso 15 gennaio 2020.

Il principio dell’apparenza in ambito condominiale è quindi superato dalla giurisprudenza e l’obbligo del registro di anagrafe condominiale dovrebbe ridurre al minimo i casi di soggetti che soltanto apparentemente rivestano la qualità di condomini, ossia di proprietari o titolari di diritti reali su una o più unità immobiliari.

In mancanza di comunicazione dei dati l’amministratore deve provvedere a recuperarli dai pubblici registri addebitandone il costo al condomino che omesso le comunicazioni di legge.

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