Il contenzioso derivante dal Superbonus 110%
A seguito dell’interesse riscontrato nei partecipanti all’ultimo ciclo dei Corsi di aggiornamento professionale ex DM n. 140/2014 organizzati nel corrente mese dall’ANAIP (12/01 – Milano, 13/01 – Ferrara e 20/01.2024 Roma), ritengo utile riportare una sintesi del mio intervento in argomento.
Obbiettivo del corso era la prevenzione e/o la corretta gestione di un contenzioso derivante da opere ex D.L. n. 34/2020 e s.m.i. (c.d. Superbonus 110%), ovvero – in ultima istanza – le modalità di tutela dell’Amministratore del condominio.
A scopo meramente didattico, ho ipotizzato quattro ipotesi di possibili conteziosi derivanti dal c.d. Superbonus 110%.
1) La prima riguarda i casi in cui il Condominio ha deliberato di voler eseguire gli interventi di riqualificazione dell’edificio, ha conferito incarichi ai Professionisti e/o sottoscritto contratti con un General Contractor e/o imprese appaltatrici ma poi – per un qualunque motivo a lui non imputabile – i lavori non sono iniziati. Nel caso di omesso o ritardato adempimento degli altri soggetti, l’assemblea condominiale – appositamente e tempestivamente convocata dall’Amministratore – potrà deliberare la proposizione di un’azione risarcitoria (c.d. danno da perdita di chance / bonus edilizi). Diversamente, sarà opportuna la sottoscrizione di apposito atto transattivo con rinuncia ad ogni reciproca pretesa, diritto e/o azione.
2) La seconda ipotesi attiene ai vari giudizi ex art. 1137 cod. civ. relativi alle deliberazioni assembleari in argomento. Previo esperimento del procedimento obbligatorio di Mediazione, il condomino potrà far vale censure “improprie”, ossia che prescindono dal merito dell’intervento di riqualificazione dell’edificio (ad es. convocazione tardiva dell’assemblea) o proprie (ad es. i pannelli del cappotto termico che incidono sulla proprietà privata). Onde evitare rilevante pregiudizio economico, si raccomanda all’Amministratore la massima attenzione nel curare le proprie incombenze (ad. es. corretta tenuta del registro dell’anagrafe condominiale, tempestiva e corretta convocazione dell’assemblea condominiale).
3) La terza ipotesi riguarda la non corretta esecuzione delle opere. Dopo aver esaminato ed invocato le eventuali pattuizioni contrattuali in argomento e/o la disciplina codicistica di cui agli artt. 1667 e ss. cod. civ. in materia di appalto, occorrerà prestare particolare attenzione a quei casi in cui i vizi e/o le difformità possano far venir meno i presupposti dell’agevolazione fiscale. Nel giudizio civile in cui ciò dovesse essere accertato e attestato dal c.t.u., il Giudice potrà trasmettere gli atti presso la competente Procura della Repubblica (ipotesi di reato ex art. 316 – ter c.p., indebita percezione di erogazioni a danno dello Stato e/o art. 640 bis c.p., truffa aggrava per il conseguimento di erogazioni pubbliche) e/o presso l’Agenzia delle Entrate (per i conseguenziali provvedimenti).
4) L’ultima ipotesi attiene a tutti quegli interventi che non sono stati ultimati entro il 31.12.2023 e che quindi, nella quota parte e salvo diverse pattuizioni contrattuali, dovrebbero essere remunerate dal Condominio nella percentuale del 30%. Sarà utile, se possibile, far valere in questi casi eventuali inadempimenti dei Professionisti e/o dell’Appaltatore al fine di cercare – all’occorrenza tramite procedimento di Mediazione – di far valere la finalità del c.d. Superbonus 110%, ossia ottenere la riqualificazione dell’edificio senza alcun costo per le opere a carico dei condomini.
Avv. Arnaldo Del Vecchio (Vice Presidente Nazionale vicario)
