Condominio e partita Iva

Come è noto, l’Amministrazione Finanziaria, già da qualche decennio ormai, ha rivolto la propria attenzione al Condominio, seppure, data la natura “ibrida” (1) di quest’ultimo, in maniera più “leggera” e con obblighi meno pressanti rispetto ad altre fattispecie (società, partite iva, etc.); tuttavia esiste un unico caso in cui il Condominio è equiparato ad una società di fatto e come tale assoggettato a tutti gli adempimenti normalmente previsti per le società.

In tema di redditi prodotti dalle parti comuni di un Condominio, tralasciando i casi più frequenti che sono quelli che possono derivare dalla locazione di parti comuni oppure i proventi derivanti da un cartellone pubblicitario installato su una parete dell’edificio o delle immagini pubblicitarie proiettate su una parete dell’edificio, che generano rispettivamente reddito di fabbricati nel primo caso o redditi diversi negli altri casi, e che vengono comunque imputati pro quota a ciascun condomino in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà (2), si può annoverare il caso di un Condominio nel quale sia installato un impianto fotovoltaico che produca eventuali proventi derivanti dalla vendita di energia eccedente il proprio fabbisogno.

Della questione si è occupata l’Agenzia delle Entrate, in tal senso sollecitata da un interpello del GSE (Gestore dei Servizi Energetici), pronunciandosi in merito con la risoluzione n° 84/E del 10 agosto 2012.

Così, meglio chiarendo quanto già esposto con precedente circolare n° 46/E del 19 luglio 2007, l’Agenzia delle Entrate ha operato un netto distinguo tra l’ipotesi di un Condominio nel quale sia installato un impianto fotovoltaico di potenza fino a 20 kw ed in cui, eventuali proventi derivanti dalla vendita di energia eccedente il proprio fabbisogno, non assumendo particolare rilevanza fiscale, andrebbero imputati pro quota a ciascun condomino in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà quali redditi diversi (Art. 67, c. 1, lett. i del TUIR), e l’ipotesi invece di un Condominio nel quale sia installato un impianto di potenza superiore ai 20 kw (o comunque fino a 20 kw ma con cessione totale dell’energia prodotta) ove si configurerebbe una forma di associazionismo commerciale (da parte dei condomini) tale da generare la veste di una società di fatto (tra i condomini, non mai configurando il Condominio – sprovvisto di personalità giuridica – come soggetto che svolga l’attività di produzione e vendita dell’energia) che in connessione all’esercizio di una attività commerciale assume ai fini fiscali la forma di snc (società in nome collettivo, a cui quindi viene equiparata) ex art. 5, c. 3, lett. b del TUIR. In tal caso si configura certamente l’ipotesi di redditi di partecipazione (redditi di impresa) ad una società di fatto per esercizio di attività commerciali nelle parti comuni del Condominio, ed i relativi proventi vanno imputati pro quota ai singoli condomini non più quali redditi diversi bensì come reddito (d’impresa) di partecipazione ad una società di fatto.

Ne deriva sul piano fiscale che una società di fatto è tenuta:
ai fini delle imposte dirette, ad applicare le norme previste dal TUIR per le snc o per le società semplici secondo che abbia per oggetto o non abbia per oggetto l’esercizio di attività commerciali (e nel caso in ispecie trattasi di attività commerciale);
ai fini dell’IVA (ed anche dell’IRAP, ricorrendone i presupposti) è soggetto passivo d’imposta.

E’ pertanto obbligata ad osservare alcuni adempimenti (redazione di un’autonoma dichiarazione dei redditi sulla base delle risultanze della contabilità sociale (3), redazione di un’autonoma dichiarazione IVA previa istituzione dei registri obbligatori, rispetto delle norme in materia di registrazione, liquidazione e versamento dell’IVA, etc.).

In conseguenza di ciò, la società di fatto tra condomini che gestisce un impianto fotovoltaico, avendo natura commerciale deve emettere, relativamente all’energia che immette in rete, fattura nei confronti del Gestore dei Servizi Energetici;
il GSE deve operare nei confronti della società di fatto la ritenuta (del 4%) di cui all’art. 28 del DPR 600/1973.

Questo è l’unico caso in cui occorre richiedere per il Condominio l’attribuzione di partita iva quale produttore e venditore di energia, ferme restando naturalmente tutte le altre obbligazioni tributarie e fiscali tipiche del Condominio.

(1) Si rammenta che, nonostante il Condominio sia privo di personalità giuridica, è comunque individuato quale soggetto che deve adempiere a particolari obblighi. Sono dotati di personalità giuridica tutti quegli enti che godono di autonomia patrimoniale perfetta, rispondendo cioè delle proprie obbligazioni tramite il proprio patrimonio e non tramite quello di chi li compone. Ciò spiega perché il Condominio non è soggetto di diritto né soggetto passivo autonomo cui imputare proventi o redditi derivanti dalle parti comuni, pur se identificato tramite codice fiscale ed individuato quale sostituto d’imposta e destinatario di altri obblighi fiscali.

(2) In questi ultimi casi ci troviamo nell’ambito di redditi che derivano da attività non commerciali esercitate nelle parti comuni del Condominio, ovvero derivanti da obblighi di fare, non fare o permettere (Art. 67, c. 1, lett. i DPR 917/1986: “Redditi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente” e Art. 67, c. 1, lett. l DPR 917/1986: “Redditi derivanti da attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente o dalla assunzione di obblighi di fare, non fare, o permettere”). Tra gli altri casi di redditi derivanti dalle parti comuni del fabbricato annoveriamo anche quello di concedere l’uso del lastrico solare condominiale per l’installazione delle antenne necessarie alle società di telecomunicazioni per la trasmissione e diffusione del segnale dietro corrispettivo di un canone. Il canone ricavato dalla concessione in uso del lastrico solare condominiale non può essere classificato come reddito di fabbricati per il fatto che i lastrici, non appartenendo ad alcuna categoria catastale di riferimento, sono sprovvisti di autonoma rendita catastale (il che renderebbe oltremodo problematica la registrazione del relativo contratto); andrà invece considerato, dato che la fattispecie presenta i caratteri dell’obbligazione di permettere, quale momento di formazione di redditi diversi da attribuire in base alla tabella millesimale ai singoli condomini.

(3) Si presti attenzione al codice Ateco da utilizzare.