Il Regolamento di Condominio
Il 30% delle liti che avvengono oggi nei condomini, quasi sempre, sono da ricondursi ad una cattiva stesura o alla poca conoscenza del regolamento di condominio sia esso di natura contrattuale, assembleare o emanato dall’amministratore.
Non esiste, infatti, una sola tipologia di regolamento di condominio che, è obbligatorio quando i condomini sono più di 10 (fino a 10 è facoltativo), lo stabilisce l’Art. 1138, norma inderogabile del Cod. Civ. Si precisa che si parla sempre di condomini, quindi dei titolari del diritto reale di proprietà e non di unità immobiliari.
Quando non è obbligatorio il regolamento di condominio (per numero di condomini inferiore a 11) per gestire la cosa comune, si osservano in toto le norme del Codice Civile che viene indicato come il primo regolamento per antonomasia.
La nuova normativa precisa che sia il regolamento (di natura contrattuale, assembleare o emanato dall’amministratore) e sia le tabelle millesimali, devono essere allegati al registro verbali delle assemblee come precisato al punto 7) dell’Art. 1130 del Cod. Civ.
Molti tecnici non conoscendo bene le norme codicistiche non derogano, nella stesura del regolamento dalle norme derogabili, facendo quel famoso vestito su misura di cui parla sempre il nostro Presidente Nazionale Giovanni De Pasquale.
Un buon regolamento e delle dettagliate tabelle millesimali facilitano non solo l’andamento della vita condominiale, ma anche la gestione dello stesso condominio da parte dell’amministratore.
Nel presentare un’offerta, per la gestione di un condominio, gli amministratori sottovalutando che dal regolamento potrebbe scaturire per l’amministratore, un maggiore o minore onere di lavoro, non chiedono quasi mai di poter leggere il regolamento per conoscere le regole che questo impone e stilare la richiesta in base alle stesse (ad esempio, il regolamento potrebbe prevedere che i consiglieri vadano a controllare ogni mese la contabilità del condominio sottraendo tempo al lavoro dell’amministratore; o che l’amministratore invii a tutti i condomini copia dei giustificativi di cassa ad ogni fine gestione; o ancora che l’amministratore defenestrato debba effettuare il passaggio delle consegne entro 5 giorni dalla nomina, pena un’ammenda di € …….; ecc…).
L’attenta lettura del regolamento di condominio il più delle volte non viene fatta dagli interessati (Condomini o Amministratore) ed i diritti-doveri degli abitanti del condominio, non vengono salvaguardati e rispettati.
Spesso il venditore fa sottoscrivere all’acquirente, quel famoso regolamento che fa parte integrante dell’atto di acquisto e che lo rende responsabile in solido con gli altri condomini non dandogli, per tempo, la possibilità di decidere se assumere o no eventuali obbligazioni.
Il regolamento di condominio è depositario delle regole che riguardano l’amministrazione, l’uso delle parti comuni dell’edificio, la ripartizione delle spese, la durata dell’esercizio finanziario, ecc. dando specifici diritti ed obblighi sia ai condomini e sia allo stesso amministratore; dovrebbe – essendo la legge che regolamenta il condominio dopo il Codice Civile – essere conosciuto sia dai condomini che dovrebbero osservarlo e sia dall’amministratore che dovrebbe farlo osservare.
