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Sottoscala: Cassazione conferma la presunzione di condominialità

Sottoscala Avv. Marco Alaggio

Il sottoscala rientra nelle parti comuni dell’edificio ex art. 1117 c.c. in quanto proiezione delle scale.
Spetta, quindi, a chi rivendichi la proprietà esclusiva del sottoscala provare che essa venne riservata per sè dal venditore col primo atto di frazionamento.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22442 del 9-9-2019, ha confermato il consolidato orientamento giurisprudenziale per il quale, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione del sottoscala di cui all’articolo 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto.
Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni, quale il sottoscala, risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni (Cassazione civile sez. II, 09/08/2018, n. 20693; Cass. Civ., n. 11812 del 2011; Cass. Civ., n. 13450 del 2016; Cass. Civ., n. 5831 del 2017).
Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione, la Corte d’appello aveva fatto corretta applicazione del principio di diritto sopra riportato, accertando che il condomino reclamante la proprietà esclusiva del sottoscala aveva acquistato dalla ditta costruttrice diversi locali terranei facenti parti del fabbricato, nonché alcuni quartini del medesimo fabbricato ed il locale garage, confinante – tra l’altro – con il locale in questione. Dall’esame dei titoli di proprietà e dalla CTU, riservata al giudice di merito, era emerso che la ditta costruttrice si era riservata la proprietà di alcuni sottoscala ma non di quello per il quale era causa che era, pertanto, di proprietà comune.
Ulteriore conferma della condominialità del sottoscala in questione veniva ravvisata nel contenuto del regolamento di condominio, che annoverava tra le proprietà esclusive della società costruttrice i box sottostanti alla prima rampa delle scale ma non alla seconda, ove è sito il sottoscala oggetto del contendere, che, doveva, pertanto ritenersi di proprietà comune.
In assenza del titolo contrario idoneo a superare la condominialità del sottoscala, il giudice d’appello aveva ritenuto che si trattasse di bene comune e la Corte di Cassazione ha confermato tale statuizione.
Per la corretta individuazione della proprietà del sottoscala, la quale dovrà comunque ritenersi comune in assenza di idonea prova contraria, sarà quindi opportuno fare riferimento al primo atto di trasferimento di proprietà di unità immobiliare nonché al regolamento condominiale.

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