Lastrico solare; criteri di ripartizione delle spese di manutenzione e loro detraibilità fiscale
Il lastrico solare, inteso come struttura terminale piana dell’edificio che svolge preminentemente funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, è annoverato dall’art. 1117 n. 1 cc. tra le parti comuni condominiali, anche se non di rado può accadere che tale elemento edilizio possa appartenere in proprietà esclusiva a un soggetto diverso (in genere al proprietario dell’ appartamento posto all’ultimi piano, ma anche ad un altro condomino o al costruttore del fabbricato che si sia riservato la proprietà nell’atto costitutivo del condominio), sempre a condizione che questa situazione risulti specificatamente comprovata sulla base di un titolo contrario (ad es. un contratto di compravendita).
L’individuazione della titolarità del bene ha la sua diretta incidenza nel regime della suddivisione alle spese che attengono ai lavori di manutenzione del lastrico, spese che andranno diversamente ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno condomino (secondo il criterio enunciato dall’art. 1123, comma 1°, c.c., ovvero ai sensi dell’art. 1123, comma 3°, in caso di condominio parziale) qualora il lastrico sia 1) condominiale, oppure in base al parametro stabilito dall’art. 1126 c.c. nell’ipotesi in cui detto elemento 2) appartenga ad un altro soggetto, ossia nella misura di un terzo della spesa per quelli che ne hanno l’uso esclusivo e
gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve(, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Una differente misura nella partecipazione alle spese potrà essere esplicitamente derogata in entrambe le ipotesi sopra menzionate da una clausola convenzionale avente natura contrattuale, dal momento che la disciplina legale di ripartizione delle spese del lastrico solare contenuta nell’art. 1123 cc e nell’art. 1126 cc non rientra nel perimetro delle disposizioni che l’art. 1138, comma 4°, c.c. designa come inderogabili da un regolamento condominiale. In concreto, potrà quindi capitare, come nella controversia esaminata dalla Corte d’Appello di Genova (con la recente sentenza n. 363 del 20/04/2020), che un regolamento di natura contrattuale possa ad esempio prevedere in maniera legittima che (in caso di lastrico in proprietà esclusiva) la percentuale della quota dei 2/3 di cui al citato art. 1126 cc possa essere indistintamente posta a carico di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico di copertura.
Diversa problematica si pone invece in merito alla ripartizione della spesa nelle non infrequenti ipotesi in cui gli appartamenti sottostanti siano coperti dal lastrico solo parzialmente e non nella loro intera estensione; sicchè il dubbio applicativo ruota intorno alla problematica se l’obbligo di contribuzione debba essere proporzionato alla parte di immobile effettivamente coperta dalla superficie del lastrico, ovvero se il concorso alle spese debba invece prescindere dal fatto che l’immobile sia totalmente o parzialmente coperto e che quindi il calcolo sia da eseguirsi conteggiando tutti i millesimi attribuiti all’unità immobiliare che si trovi comunque sotto il lastrico, anche se coperta solo per una piccola parte.
Si è argomentato sul punto che ciò che rileva è che l’unità immobiliare sia sottostante al lastrico anche se coperta solo per una minima parte e non completamente e che quindi il condomino sia proprietario di una unità immobiliare sita nella zona dell’edificio coperta dal lastrico, indipendentemente dalla consistenza della sua estensione; la norma non distingue infatti tra immobili totalmente o parzialmente coperti dal lastrico, né individua un criterio che imponga di ragguagliare l’entità della contribuzione alla misura della copertura in concreto garantita; l’ art. 1126 farebbe cioè riferimento alla porzione di piano intesa non come parte della proprietà ma come intera unità immobiliare, che pertanto concorrerà alla spesa secondo le carature millesimali attribuite all’immobile nella sua interezza per il solo fatto che lo stesso si trova nella proiezione verticale del lastrico oggetto dell’intervento di manutenzione, con ciò valorizzando appieno la funzione di copertura svolta dal manufatto in questione.
I costi sostenuti per lavori di manutenzione, riparazione e ricostruzione del lastrico solare, al pari degli altri interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati su parti comuni condominiali, sono inoltre agevolabili fiscalmente attraverso la detrazione irpef sulle spese di ristrutturazione sostenute dai condomini.
In particolare è l’art. 16-bis del D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR) che disciplina la detrazione IRPEF relativa alle spese sostenute dai contribuenti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio; più precisamente, la lettera a), del citato art. 16-bis del TUIR considera agevolabili gli interventi previsti dall’articolo 3, comma 1, lettere a), b), c), d) del D.P.R. n. 380 del 2001, relativi alle “parti comuni” di edifici residenziali di cui all’art. 1117 del codice civile. Gli interventi in questione riguardano, rispettivamente, la manutenzione ordinaria (lett. a), la manutenzione straordinaria (lett. b), il restauro e il risanamento conservativo (lett. c), e la ristrutturazione edilizia (lett. d).
In caso di interventi di manutenzione (sia ordinaria che straordinaria) del lastrico solare di proprietà condominiale nulla quaestio, rientrando pienamente nel concetto di “parte comune” indicato dalla norma.
Il dubbio potrebbe invece sorgere in caso di lavori di manutenzione ordinaria effettuati su lastrico solare di proprietà esclusiva; più in particolare, si porrebbe il problema della spettanza del beneficio tributario sia a favore del proprietario esclusivo, in quanto interventi di ordinaria manutenzione (a fronte di interventi di recupero eseguiti su singola unità immobiliare residenziale che beneficiano della detrazione solo qualora rientrino nella categoria edilizia degli interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, e con esclusione quindi della semplice manutenzione ordinaria), sia in favore dei condomini titolari delle unità immobiliari sottostanti il lastrico, non riguardando tecnicamente una parte di proprietà comune.
L’incertezza interpretativa è stata recentemente affrontata dalla Direzione Regionale della Sardegna dell’Agenzia delle Entrate, che, con nota del 8 maggio 2020, in risposta ad una istanza di interpello ordinario, ha assunto un indirizzo che esalta la funzione di copertura svolta dal lastrico solare a favore della collettività condominiale, e quindi la sua utilità come bene comune, facendola prevalere sul semplice titolo formale di appartenenza.
L’Agenzia delle Entrate ha quindi aderito alla soluzione fiscale prospettata dal contribuente, formulando l’opinione applicativa sulla scorta della quale anche la spesa riguardante interventi di manutenzione ordinaria effettuati su lastrico solare di proprietà esclusiva possa essere portata in detrazione sia dal condomino proprietario del lastrico sia dai condomini proprietari dei piani o delle porzioni di piano sottostanti il lastrico, nei limiti della spesa da ognuno di essi rispettivamente sostenuta secondo i criteri di ripartizione legali dettati dall’art. 1126 cc.
A cura dell’Avv. Michele Cogotti membro del Centro Studi ANAIP
