Eco e Sisma bonus 110%; la conformità urbanistica alla luce del D.L. Semplificazioni
A seguito del Decreto-legge n. 77 del 31.05.2021 (c.d. D.L. Semplificazioni), pubblicato nella G.U. n. 129 di pari data, sono emerse due interpretazioni in merito alla c.d. conformità urbanistica dell’edificio quale requisito per l’ottenimento delle agevolazioni fiscali de quo.
Prima di esaminare la novità relativa alla predetta conformità urbanistica, è importante evidenziare che il Legislatore ha introdotto un primo, rilevante, chiarimento: tutti gli interventi necessari per il c.d. “superbonus” (ad eccezione di quelli di demolizione ricostruzione degli edifici), sono riconducibili alla fattispecie della “manutenzione straordinaria”. Prima del 31 maggio, infatti, sia i Professionisti che gli uffici tecnici si interrogavano sulla natura degli interventi e sul tipo di procedura da applicare. Dopo il D.L. n. 77/2021 tutto si è chiarito; la manutenzione straordinaria, c.d. “leggera” visto che non interviene sulle strutture (D.Lgs. 222/16 e s.m.i.), prevede una semplice CILA che, è bene ricordarlo, non è un titolo edilizio ma solo una documentazione depositata presso gli uffici comunali.
Ciò premesso, secondo una prima interpretazione, nei limiti testuali di cui al medesimo art. 33, il Legislatore ha inteso svincolare la possibilità di ottenere le agevolazioni fiscali dalla conformità urbanistica dell’immobile (escludendo tuttavia i casi più rilevanti, quelli di demolizione e ricostruzione degli edifici).
Purché l’edificio sia stato edificato in virtù di valido titolo abilitativo oppure la costruzione sia stata completata in data antecedente al 01.09.1967, si può quindi intraprendere l’iter delle predette procedure senza dover verificare e attestare la conformità urbanistica dell’edificio la quale – se non dovesse sussistere – non pregiudica l’ottenimento e il mantenimento dell’agevolazione. La decadenza dal beneficio fiscale, infatti, prevista dall’art. 49 del D.P.R. n. 380/2001 opera “esclusivamente” nei casi tassativi previsti dalla norma tra i quali non vi è la difformità urbanistica dell’immobile. Il Legislatore ha infatti “circoscritto” la decadenza dei benefici fiscali solo a quattro specifici casi: 1) la mancata presentazione della CILA; 2) la difformità tra quanto presentato e quanto realizzato: 3) la non indicazione del titolo edilizio originario (o della costruzione in data antecedente al 1967); 4) la “non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14”. L’ottenimento e/o il mantenimento dell’agevolazione fiscale, tuttavia, non comporta alcuna sanatoria delle eventuali difformità esistenti sull’edificio e da ciò il disposto per cui “Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”.
Questa tesi è avvalorata, effettivamente, dal passaggio in cui il Legislatore chiarisce che uno dei fattori per la revoca delle agevolazioni fiscali è la “non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14”; la rappresentazione fedele della realtà e la non corrispondenza dello stato dei luoghi con i titoli edilizi relativi allo stabile, pur garantendo l’applicazione delle agevolazioni fiscali, potrà determinare successive azioni di controllo e repressione dal parte dell’autorità.
Secondo altra interpretazione, di contro, la c.d. “semplificazione” consiste solo nel poter avviare l’iter delle pratiche de quo senza dover prima accertare ed attestare la conformità urbanistica dell’immobile (risparmiando così – soprattutto nei grandi centri urbani – tempo prezioso), conformità urbanistica dalla quale, tuttavia, non si può prescindere.
In caso di difformità e successivo controllo da parte degli Enti preposti, il contribuente potrebbe quindi vedersi negata e/o revocata l’agevolazione.
Ad avviso dei sottoscritti l’interpretazione conforme allo scopo del citato provvedimento d’urgenza non può che essere la prima.
Il Legislatore, in continuità con il primo correttivo del D.L. n. 104/2020 (il quale, già in prima istanza, ha previsto, all’art. 63, che gli interventi de quo possono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio), con il secondo correttivo introdotto con la legge di conversione (introduzione del comma 13-ter all’articolo 119 del D.L. n. 34/2020, per il quale la dichiarazione di stato legittimo degli immobili è riferita solo alle parti comuni degli edifici interessati), viste le difficoltà ed il malcontento che si stava formando intorno a questi incentivi (i quali, diciamolo chiaramente, in questo momento dovrebbero rappresentare un volano importate per la ripresa economica del settore edile), ha voluto proseguire nel suo lavoro volto a “semplificare” l’iter della procedura e non certo – ci sia concesso – predisporre una specie di “trappola” per il contribuente, ossia indurlo ad intraprendere speditamente l’iter di cui si discute e poi – magari a distanza di anni – procedere alla revoca dell’agevolazione concessa (con maggiorazione di interessi e sanzioni).
Se prevalesse questa interpretazione, di fatto i Professionisti coinvolti nelle procedure de quo dovrebbero – anche per loro tutela – comunque procedere alla verifica preliminare della conformità urbanistica dell’edificio e, di conseguenza, tutto resterebbe come prima.
Ovviamente in sede di conversione del decreto legge potranno essere introdotte modifiche e integrazioni; in tal caso è comunque auspicabile un approccio più chiaro e semplice che riduca al minimo i rischi di un’interpretazione errata che un testo scritto male può comportare per i cittadini e gli operatori del settore.
Un primo effetto del nuovo testo, comunque, è la predisposizione, da parte di alcune pubbliche amministrazioni, di una specifica modulistica in cui la CILA riporti chiaramente che non è necessaria “l’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.
avv. Arnaldo Del Vecchio (Direttore Centro Studi Anaip)
arch. Aldo Olivo (Libero professionista e consulente in materia edilizia per la P.A.)
