ANAIP | Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari Professionisti

Documenti giustificativi con valenza fiscale delle spese condominiali

Ricevuta Fiscale

Si ritiene utile in questa sede rammentare che il Condominio è considerato alla stregua di un consumatore finale privato e rimane pertanto, in linea di massima e salvo casi specifici, estraneo alla normativa IVA. Questo significa che per le spese condominiali non è necessaria la fattura ma risulta bastevole la ricevuta fiscale (cui alcuni esercenti (1) sicuramente ricorreranno per sfuggire agli obblighi della fatturazione elettronica), a meno che non si richieda loro espressamente l’emissione della fattura.

A titolo esemplificativo per l’acquisto di uno zerbino o di un tappeto (guida o corsia) per l’androne condominiale o per l’acquisto di materiali di pulizia per gli spazi comuni non è necessario che l’esercente fatturi al Condominio potendo tranquillamente rilasciare una ricevuta fiscale.

Ragioni di necessità spingono invece affinchè il Condominio, per il tramite dell’Amministratore, richieda in determinati casi, l’emissione della fattura quali ad esempio lavori di ristrutturazione edilizia, riqualificazione energetica, etc. Invero la norma, a pena di decadenza dal beneficio delle relative detrazioni fiscali, menziona la conservazione delle fatture o delle ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori, ma si presume che il riferimento a queste ultime sia ascrivibile al caso di acquisto diretto da parte del Condominio di determinati materiali, rimanendo tassativamente escluso che i soggetti coinvolti (impresa, professionisti, etc.) non rilascino la relativa fattura per le opere e/o i servizi svolti in favore del Condominio.

Analogamente, vale quanto sopra anche per tutti quei casi di fornitori del Condominio assoggettati alla ritenuta d’acconto del 4% sui propri corrispettivi. La norma istitutiva (2) dell’obbligo per il Condominio di operare la ritenuta del 4% infatti stabilisce che quest’ultimo, in quanto sostituto di imposta, operi all’atto del pagamento una ritenuta del 4% a titolo d’acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, effettuate nell’esercizio di impresa, e che tale ritenuta va operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1 lett. i del TUIR (prestazioni occasionali). Condizione essenziale per l’applicazione di quanto in fattispecie, è quindi quella che, a fronte di prestazioni corrispettive, sia stipulato con il fornitore un contratto d’opera in generale, e più in particolare risultano assoggettati alla norma tutti i contratti che comportino per il fornitore l’assunzione, nei confronti del Condominio, di un’obbligazione avente ad oggetto la realizzazione di un’opera o servizio (a parere dello scrivente, si possono considerare validi anche quei preventivi che, se accettati, rivestano valenza contrattuale). Gli esempi più tipici di tale fattispecie sono tutti i contratti di manutenzione degli impianti condominiali o le attività di pulizia delle parti comuni dell’edificio. Tali fornitori emetteranno fattura al Condominio e sull’imponibile verrà operata la ritenuta d’acconto del 4%.

Come detto anche le prestazioni occasionali restano assoggettate a tale disciplina: è infatti considerata equivalente a quanto sin qui esaminato anche l’assunzione diretta, da parte del prestatore d’opera, del rischio connesso con l’attività, svolta senza vincolo di subordinazione nei confronti del Condominio. Tali soggetti emetteranno una ricevuta per prestazione occasionale soggetta alla ritenuta d’acconto del 4%.

Non rimangono assoggettati alla ritenuta del 4% i corrispettivi pagati in dipendenza di forniture di beni con posa in opera (3), qualora la posa in opera assuma funzione accessoria rispetto alla cessione del bene (si pensi ad esempio all’acquisto diretto di un faretto in un negozio che provvede anche alla mera installazione dello stesso).

(1) Soggetti individuati dall’art. 22 del DPR 633/1972 (nello specifico: cessioni di beni effettuate da commercianti al minuto autorizzati in locali aperti al pubblico. Si considerano locali aperti al pubblico quei locali nei quali si può accedere liberamente nell’orario di apertura stabilito).
(2) Si veda in proposito la circolare 7e/2007 dell’Agenzia delle Entrate.
(3) Si ritiene che posa in opera (o installazione, messa in funzione, etc.) e manodopera siano due cose diverse. La posa in opera si sostanzia in una prestazione meramente accessoria e strumentale, necessaria a posare in opera il bene prodotto senza che lo stesso si trasformi in cosa diversa. La posa di fatto ha lo scopo di rendere idoneo il bene ad essere utilizzato per la funzione per la quale è stato prodotto.