ANAIP | Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari Professionisti

Datore di lavoro nei condomini e suoi obblighi

Amministratore Datore Di Lavoro

In risposta ad alcuni quesiti ricorrenti che pervengono all’ANAIP da parte di Amministratori e Condòmini in merito agli adempimenti che il condominio deve assolvere in materia di prevenzione e protezione nei luoghi di lavoro, il Ministero del Lavoro, ha chiarito i principali obblighi di sicurezza che gravano sui soggetti che operano all’interno delle aree condominiali.

L’art. 2 del D.Lgs 81/08 alla lettera c) individua come azienda, “il complesso della struttura organizzata dal datore di lavoro pubblico o privato” e, alla lettera t), indica come unità produttiva lo “stabilimento o struttura finalizzati alla produzione di beni o all’erogazione di servizi, dotati di autonomia finanziaria e tecnico funzionale”.
Si evince, quindi, che la condizione per cui si configuri un’azienda o un’unità produttiva è che nell’ambito di una struttura o di una organizzazione di un datore di lavoro vi siano dei lavoratori (Art. 2 lettera a) D.lgs 81/08) che svolgano una attività lavorativa.

Con riferimento al condominio è chiaro che questo sarà equiparato ad un’azienda nel caso in cui ci siano dei “lavoratori” che svolgano un’attività lavorativa nelle aree condominiali (ad esempio il portiere, il giardiniere, personale addetto alla pulizia, il personale addetto alla manutenzione, il bagnino o qualunque condòmino che svolga un’attività lavorativa per il condomìnio), e solo allora, l’amministratore condominiale riveste la qualifica di “datore di lavoro” (D.lgs 81/08 Art. 2 lettera b) dovrà rispettare le disposizioni di cui al D.Lgs 81/2008 in tema di salute e sicurezza sul lavoro.

Il Ministero del Lavoro con la circolare 5 marzo 1997, n. 28, ha chiarito che il “datore di lavoro” nei condomìni, è individuato nella persona dell’amministratore condominiale pro tempore.

Nei condomìni in cui non sia presente l’amministratore, non essendone obbligatoria la nomina fino ad otto condòmini (C.C. Art. 1129 comm 1), gli stessi condòmini provvederanno a conferire ad un soggetto le responsabilità previste Art. 2 lettera b) D.lgs 81/08.
Questo soggetto può essere individuato sia fra i condomini che esternamente al condominio ma resta inteso che dovrà avere poteri decisionali e di spesa come previsto dal noto Art. 2 lettera b) D.lgs 81/08, in questo caso è palese che sia meglio nominare un amministratore condominiale professionista che abbia assolto agli obblighi formativi previsti dal DM 140/2014.

Ai sensi dell’art. 3, comma 9, del d.lgs. n. 81/2008, nei confronti dei ” lavoratori che rientrano nel campo di applicazione del contratto collettivo dei proprietari dei fabbricati trovano applicazione gli obblighi di informazione e di formazione di cui agli artt. 36 e 37″ ed “ad essi devono essere forniti i necessari dispositivi di protezione individuali in relazione alle effettive mansioni assegnate”.
Quest’ultima citazione ci deve far riflettere su come poter prescrivere un DPI (Dispositivo di Protezione Individuale) ad un lavoratore senza aver prima valutato i rischi, a tal proposito, l’unico documento per poter individuare tali valutazioni, previsto dal D.lgs 81/08 per tutti i campi di applicazione che non sono “cantieri temporanei e mobili” (Titolo IV D.lgs 81/08), è il DVR.

In ragione delle suddette considerazioni si può asserire che la valutazione dei rischi nel condominio è obbligatoria visto che nello stesso è sempre presente almeno un lavoratore a vario titolo.

Nell’ipotesi in cui il datore di lavoro fornisca DPI e attrezzature proprie, o di terzi, queste attrezzature devono essere conformi alle disposizioni di cui al (Titolo III D.lgs 81/08 nonchè agli allegati V – VI – VII – VIII), da questi lavoratori vanno esclusi, ovviamente, quanti prestino la loro attività con contratto di lavoro autonomo o dipendenti di altre imprese.
Si ritiene, inoltre, necessario che nel condominio siano adottate tutte le misure idonee affinché i materiali, le apparecchiature e gli impianti messi a disposizione dei lavoratori siano progettati, costruiti, installati, utilizzati e mantenuti in modo da salvaguardare i lavoratori da tutti i rischi di ogni natura.

Gli amministratori di condominio che non assolvono a quanto sopra menzionato, in caso di accertamento da parte degli organi ispettivi (Asl, Ispettorato del Lavoro, Carabinieri, Polizia, Polizia Municipale, Comuni, Capitanerie di Porto, ecc…), sono soggetti oltre che a sanzioni ed imputazioni per reati penali, anche all’adozione del provvedimento di sospensione dell’attività come previsto dall’Allegati I del D.lgs 81/08.

Nel condominio quale luogo di lavoro, quando è presente il personale delle ditte appaltatrici, l’amministratore o il soggetto preposto ad assolvere la funzione di “datore di lavoro” deve ottemperare agli obblighi di sicurezza di cui all’Art. 26 D.Lgs 81/08.
Infatti, per il condominio, sul legale rappresentante o designato a tale mansione, gravano gli obblighi, di cooperazione e il coordinamento in merito all’attuazione delle misure di prevenzione e protezione dai rischi sul lavoro, nonché Il coordinamento degli interventi di protezione e prevenzione dei rischi a cui sono esposti i lavoratori, con l’elaborazione del DUVRI (Documento Unico di Valutazione dei Rischi Interferenziali) che indichi le misure adottate per eliminare o ridurre al minimo il rischio di interferenze, che deve essere allegato al contratto di appalto o di opera, pena la possibilità di essere risolto in danno al condominio.

Nel caso in cui il condominio commissioni nella forma di contratto di appalto, lavori edili o di ingegneria civili ricadenti nel campo di applicazione del Titolo IV del D.Lgs 81/2008 sui cantieri temporanei e mobili, l’amministratore è necessariamente identificato come committente in qualità di responsabile dei lavori, salvo non venga incaricato altro soggetto, il quale sarà obbligato ad adempiere agli obblighi di cui agli Artt. 88 e seguenti del D.Lgs 81/08.

L’Art. 26, comma 2, lett. b), prevede poi a carico di tutti datori di lavoro che operano nello stesso “Luogo di Lavoro” un obbligo di “informazione reciproca anche al fine di eliminare rischi dovuti ad interferenze tra i lavori delle diverse imprese coinvolte nell’esecuzione dell’opera complessiva”, mentre, ai sensi del successivo comma 3 dell’Art 26, Il “Datore di Lavoro Committente” ha l’obbligo di redigere il DUVRI.
Nella valutazione dei rischi interferenziali non si applicano i rischi specifici propri, dell’attività delle imprese appaltatrici o dei singoli lavoratori autonomi.

Alla luce di quanto sopra, per valutare il rischio interferenziale, è richiesta la redazione del DVR del condominio per la valutazione dei rischi fisici propri del luogo di lavoro, ma non si dovrà tener presente dei rischi specifici dei lavoratori delle singole imprese o dei lavoratori autonomi ai fini della redazione del DUVRI da parte del legale rappresentante del condominio.
Resta inteso che i costi per ottemperare alle disposizioni di sicurezza nei condomini, nonché i costi dei professionisti incaricati, restano a totale carico dei partecipanti al condominio e non al legale rappresentante facente funzione di “Datore di Lavoro”.