Corretta convocazione dell’assemblea condominiale

25 Novembre 2019
Granieri Germana
Centro Studi

Per una corretta convocazione dell’assemblea condominiale, sia essa ordinaria che straordinaria, è indispensabile ottemperare a quanto sancito dai sotto elencati articoli del Codice Civile.

Art. 66 delle Disp. di Att. del Cod. Civ. che al terzo comma, precisa: la convocazione deve prevedere uno specifico ordine del giorno per cui nulla si può deliberare, nelle “varie ed eventuali”, ma si può deliberare solo ed esclusivamente sugli argomenti che sono stati posti nell’ordine del giorno della convocazione assembleare.

L’articolo prescrive inoltre, che l’amministratore deve inviare ai condomini, la convocazione dell’assemblea, con posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano in modo che pervenga, agli stessi, almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione con l’indicazione del luogo e dell’ora dove si svolgerà la riunione.
Essendo la norma inderogabile, i regolamenti di natura contrattuale non possono, in alcun modo, derogare a questa norma dando tempi e modalità diverse di convocazione.
L’ultimo comma, del suddetto articolo, dà all’amministratore la facoltà di fissare più riunioni consecutive con un unico avviso di convocazione stabilendo, a monte, ulteriori date ed ore di eventuali prosecuzioni dell’assemblea, sia che si tratti di assemblea tenuta in prima e sia che si tratti di assemblea tenuta in seconda convocazione.

Si consiglia comunque di evitare gli aggiornamenti delle assemblee e di convocare, magari, più assemblee con la stessa comunicazione, per date diverse sia in prima e sia in seconda convocazione, con minori punti all’ordine del giorno in modo da poterli discutere tutti ed evitare il sorgere di eventuali contenziosi.

Art. 67 delle Disp. di Att. del Cod. Civ., l’amministratore deve rammentare ai condomini che questa norma è inderogabile e sancisce:

nel I comma, che ogni condomino può intervenire in assemblea, anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta e che se i condomini sono più di 20 ogni rappresentante non può essere portatore di deleghe per più di un quinto delle teste ed un quinto del rispettivo valore millesimale.

nel II comma che se una unità immobiliare è cointestata a più condomini, va fornito all’amministratore/presidente dell’assemblea, copia del verbale di nomina dell’amministratore dell’unità in comunione il quale ha diritto esclusivo di voto in assemblea.
Nel V comma che all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

Nel VI comma si fa riferimento al diritto di voto che spetta in alcuni casi al nudo proprietario ed in altri all’usufruttuario. Se ne desume che l’amministratore debba convocare entrambi in assemblea per permettere il corretto svolgimento della stessa essendo entrambi responsabili solidalmente.

Art. 1117 ter del Cod. Civ. nel caso in cui l’amministratore abbia posto all’ordine del giorno dell’assemblea, un cambio di destinazione d’uso di una parte comune dell’edificio, l’avviso di convocazione deve:
essere “affisso per 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati”
pervenire ai condomini, con lettera raccomandata o nei modi previsti dall’Art. 66 delle Disp. di Att. del Cod. Civ. almeno 20 giorni prima dell’adunanza fissata per la prima convocazione.

Art. 1130 del Cod. Civ. Ultimo comma punto 10. Obbliga l’amministratore a rendere il conto della sua gestione, entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario.

L’inizio e la fine dell’esercizio finanziario sono di solito fissati nel regolamento di condominio.
Se il regolamento è di natura assembleare, una normale assemblea che preveda nel suo ordine del giorno la variazione dell’inizio e della fine dell’esercizio finanziario, lo può deliberare con la metà del valore millesimale dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti all’adunanza, se invece è di natura contrattuale, occorrerebbe la delibera assembleare presa dalla totalità dei condomini.

Art. 1130 bis del Cod. Civ. L’amministratore dovrà inviare ai condomini il rendiconto contenente:
il relativo riparto con situazione debitoria e creditoria di tutti i condomini e del condominio, edeventuali fondi di riserva;
il registro della contabilità;
il riepilogo finanziario;
la “nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione dei rapporti in corso e dellesituazioni pendenti”

Deve inoltre mettere a disposizione dei condomini, per il controllo, i giustificativi di cassa inerenti le entrate, le uscite, i crediti ed i debiti del condominio.
Qualora l’amministratore non si faccia parte diligente allegando al rendiconto la nota sintetica esplicativa sull’andamento della gestione condominiale chiusa, i condomini possono farne espressa richiesta. Si rammenta che l’amministratore è solo il custode dei documenti che sono di proprietà dei partecipanti al condominio (condomini) che hanno diritto/dovere di controllo e, come già accennato in precedenza,
possono richiedere attestazione, oltre che dello stato di pagamento degli oneri condominiali, anche delle eventuali liti in corso (Art. 1130 Cod. Civ. Punto 9).

Art 1135 del Cod. Civ. La definizione dell’ordine del giorno dell’assemblea deve essere conforme in tutto e per tutto alle attribuzioni dell’assemblea stessa.
Non si può deliberare, su cose o argomenti che interessino le singole unità immobiliari ma solo sulle parti comuni dell’edificio condominiale o su argomenti che non sono stati posti all’ordine del giorno.

Art. 1136 del Cod. Civ. Al penultimo comma, sancisce che tutti gli aventi diritto devono essere convocati in assemblea perché questa sia poi regolarmente costituita e possa validamente deliberare.
La vecchia norma parlava solo dei condomini; si evince invece che oggi, il legislatore ha voluto far rimarcare che l’amministratore deve convocare, oltre ai condomini, anche gli usufruttuari che possono esprimere il loro voto in assemblea per la sola gestione ordinaria mentre per la straordinaria voteranno i condomini come recita il sesto comma dell’Art. 67 delle Disp. di Att. del Cod. Civ. (Norma inderogabile).
Se ne desume che gli usufruttuari, potendo esprimere il diritto di voto in assemblea, abbiano anche il diritto di delega per le delibere concernenti la sola gestione ordinaria.

Art. 1138 del Cod. Civ. Il regolamento di condominio potrebbe aver variato alcune norme derogabili del codice civile.
Anche i condomini, in mancanza dell’amministratore, sono tenuti ad ottemperare a quanto sopra se costretti a convocare una assemblea.