Il Verbale assembleare è annullabile senza nomi e millesimi
Assemblea di Condominio: Il Verbale è annullabile senza nomi e millesimi
La svolta della Cassazione 2026
Senza l’indicazione dei partecipanti e delle rispettive quote millesimali, il verbale perde la sua funzione probatoria, esponendo la delibera al rischio concreto di nullità o annullabilità.
La recente Sentenza Cassazione n. 558/2026 interviene con decisione sulla trasparenza dei verbali assembleari, stabilendo un principio di rigore assoluto per la certezza del diritto in ambito condominiale.
La Suprema Corte ha stabilito che la deliberazione assembleare è annullabile ogni qualvolta il verbale non riporti in modo univoco l’elenco dei condòmini votanti (favorevoli, contrari e astenuti) con i relativi valori millesimali.
Il verbale dell’assemblea di condominio non è un semplice diario delle discussioni, ma un documento legale essenziale che certifica la validità delle decisioni prese.
La recente Sentenza n. 558, depositata il 9 gennaio 2026, ha stabilito un principio di rigore assoluto.
La Suprema Corte ha chiarito che ogni deliberazione è annullabile se il verbale non riporta in modo univoco l’elenco dei condòmini votanti (favorevoli, contrari e astenuti) con i relativi millesimi.
I principali punti della decisione
Stop alle formule generiche:
L’espressione “l’assemblea approva a maggioranza” è insufficiente e invalida la delibera poiché impedisce il controllo di legittimità.
Diritto di impugnazione:
Solo identificando i votanti è possibile distinguere chi ha diritto di impugnare l’atto (dissenzienti e astenuti).
Trasparenza sui conflitti di interesse:
Senza i nomi, non è possibile rilevare se tra i favorevoli vi siano soggetti in conflitto di interessi con il condominio.
Il controllo dei Quorum (Art. 1136 c.c.)
Il verbale deve permettere la verifica immediata di due parametri fondamentali:
Quorum Costitutivo: La regolare costituzione dell’adunanza.
Quorum Deliberativo: Il raggiungimento della maggioranza legale per ogni singolo punto.
Come calcolare i quorum https://nazionale.anaip.it/quorum/
L’omissione di nomi e quote millesimali genera criticità insanabili, rendendo impossibile verificare se chi ha votato avesse effettivamente il potere di farlo o se fossero presenti deleghe irregolari.
Elementi essenziali per un verbale inattaccabile
Per evitare ricorsi e condanne al risarcimento danni, il Presidente e il Segretario dell’assemblea devono garantire che il verbale contenga:
Intestazione: Luogo, data e ora di apertura.
Verifica Costitutiva: Elenco nominativo dei presenti (fisici o per delega) e somma totale dei millesimi
Dettaglio Votazioni: Per ogni punto, indicare i nomi e i millesimi di favorevoli, contrari e astenuti.
Variazioni in corso: Orario esatto di eventuali allontanamenti o ingressi tardivi dei condòmini.
Chiusura: Ora di fine seduta e firme autografe di Presidente e Segretario.
Con la sentenza n. 558/2026: niente scorciatoie.
Anche nelle assemblee più numerose, l’appello nominale e la registrazione del voto singolo sono obbligatori.
Un verbale incompleto è considerata una grave irregolarità. Può portare alla sospensione delle delibere, al blocco dei lavori e alla richiesta di danni per l’invalidità dell’atto.
Il consiglio pratico
Non limitatevi a conteggiare i totali. Verbalizzate sempre con precisione:
“Votano Contrari: Sig. Rossi (50 mm); Si Astiene: Sig.ra Bianchi (12 mm); Votano Favorevoli: tutti i restanti presenti per un totale di [X] millesimi.”
Con la sentenza delle suprema corte n. 558 del 2026 Il condominio è stato condannato a pagare 5.800 euro per le spese legali, ai quali si sono aggiunti altri 5.800 euro come sanzione equitativa in favore dei condomini che hanno fatto ricorso e 3.000 euro da versare alla Cassa delle Ammende. In totale, la “distrazione” nella compilazione del verbale è costata oltre 14.000 euro di sole sanzioni e spese di giudizio.
La formazione fa la differenza
La padronanza della materia legale è l’unica difesa contro le impugnazioni.
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