Ammessi al superbonus gli immobili di un solo proprietario
Dopo le modifiche introdotte all’art. 119 del DL 34/2020 dall’art. 1 comma 66 lett. n) della L. 178/2020, la disciplina del superbonus al 110% può riguardare gli interventi agevolati effettuati dalle persone fisiche:
• “su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche” (comma 9 lett. a);
• “su unità immobiliari” (comma 9 lett. b).
Gli interventi di cui alla lett. a) del comma 9 riguardano le parti comuni degli “edifici composti da due a quattro unità immobiliari”.
Gli interventi di cui alla lett. b) del comma 9 sono inerenti le singole unità immobiliari, intendendosi per tali sia quelle che coincidono con l’edificio (c.d. “edifici unifamiliari”), sia quelle site in edifici composti da più unità immobiliari.
La possibilità per le persone fisiche di beneficiare del superbonus sugli interventi agevolati effettuati sulle parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari, relativamente alle quali non sussiste una proprietà di tipo condominiale, è dunque limitata ai casi in cui:
– dal punto di vista oggettivo, l’edificio risulti composto da un numero massimo di quattro unità immobiliari;
– dal punto di vista soggettivo, l’edificio risulti posseduto da un unico proprietario persona fisica o da più comproprietari persone fisiche.
In mancanza di uno o di entrambi questi presupposti, la possibilità per le persone fisiche di beneficiare del superbonus al 110% sugli interventi agevolati effettuati sulle parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari, relativamente alle quali non sussiste una proprietà di tipo condominiale, è assolutamente da escludersi.
In attesa di chiarimenti e conferme ufficiali, pare corretto ritenere che il limite di quattro unità immobiliari distintamente accatastate vada calcolato senza tenere conto delle unità immobiliari che hanno destinazione meramente pertinenziale rispetto a quelle principali.
Tale tesi trova conferma nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 12 luglio 2007 n. 167 nella quale si sottolinea come, in relazione a un edificio composto da un’unica unità immobiliare a destinazione abitativa e da altre unità immobiliari separatamente accatastate, ma aventi natura pertinenziale dell’unica unità “principale”, non è possibile parlare di “parti comuni” dell’edificio (che si configura pertanto quale “edificio unifamiliare”).
Precedentemente la stessa Agenzia delle Entrate, nella risposta a interpello del 10/09/2020 n. 329 aveva affermato l’inapplicabilità del superbonus al 110% con riguardo agli interventi effettuati su un edificio composto da 5 unità immobiliari (tre appartamenti, un magazzino e un garage) interamente posseduto, in comproprietà, da due coniugi e i propri figli minori. L’Agenzia aveva quindi confermato, sulla base del quadro normativo del momento, che gli interventi effettuati da persone fisiche su parti comuni di edifici, sulle quali non insiste una proprietà di tipo condominiale, erano esclusi a priori dall’ambito di applicazione del superbonus (esclusione che, come evidenziato, persiste tuttora ove l’edificio risulti composto da cinque o più unità immobiliari).
Alla luce delle novità introdotte dall’art. 1 comma 66 lett. n) della L. 178/2020 e tenuto conto delle considerazioni svolte in ordine alla irrilevanza delle unità immobiliari meramente pertinenziali, ai fini del computo del tetto massimo di quattro unità immobiliari, di cui alla lett. a) del comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020, è evidente che le conclusioni cui perviene la risposta a interpello Agenzia delle Entrate n. 329/2020 siano da aggiornare nel senso di ritenere potenzialmente applicabile il superbonus al 110%, in quanto oggetto dell’istanza è un edificio composto da tre unità immobiliari “principali”, più due unità pertinenziali.
L’esclusione persisterebbe infatti solo laddove, contrariamente a quanto ritenuto corretto, si argomentasse a favore del conteggio delle unità immobiliari meramente pertinenziali nel limite di quattro unità immobiliari, di cui alla lett. a) del comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020.
