Le diverse tipologie di proprietà immobiliare

Nel nostro ordinamento giuridico, si evincono ben quattro diverse tipologie di proprietà immobiliari e
cioè:
• La proprietà individuale o mono proprietà (pubblica o privata)
• la comunione (pubblica o privata)
• il condominio
• la multiproprietà.
Si ha la mono proprietà: quando l’intero fabbricato, cielo-terra è tutto di proprietà di un unico soggetto
persona fisica o giuridica
Si ha la comunione: quando una pluralità di soggetti (persone fisiche o giuridiche) tutte contitolari dello
stesso diritto su di un bene o sullo stesso edificio in proprietà comune ed indivisa con quote ideali e non
reali di proprietà, delle quali ogni comunista può disporre liberamente.
Si ha il condominio: quando la proprietà si fraziona e sussistono parti singole e parti comuni
indispensabili per l’utilizzo delle singole unità immobiliari, quindi, contrariamente a quanto molti
asseriscono, non ha affatto bisogno di essere costituito, ma nasce spontaneamente col frazionamento del
bene.
Si ha la multiproprietà: quando una pluralità di soggetti è a turno comproprietaria, per alcuni periodi
dell’anno, della stessa unità immobiliare e di parti comuni.
Di queste parti comuni sono anche proprietari altri soggetti che a loro volta sono comproprietari, di altre
singole unità immobiliari.
Ho sentito troppo spesso ripetere queste parole “noi come condominio non abbiamo ancora molti
obblighi, perché il nostro condominio non è stato ancora costituito”
Alla mia domanda: mi dice cosa si deve fare per costituire il condominio?
Mi sono sentita rispondere:
a) perché non abbiamo ancora nominato un amministratore, lo facciamo a turno un po’ per uno;
b) perché non abbiamo ancora fatto una prima assemblea;
c) perché non siamo un condominio essendo solo 4 proprietari;
d) perché non abbiamo chiesto il codice fiscale;
o in tanti altri diversi modi che evidenziano, molto eloquentemente l’ignoranza che ancora oggi esiste in
materia condominiale.
Ribadisco che il condominio non ha affatto bisogno di essere costituito ma che nasce spontaneamente in
seguito ad un atto ad un negozio giuridico, quando la proprietà si frazione come su precisato. Quindi si ha
un condominio anche con soli due condomini.
Col nuovo ordinamento giuridico è invece obbligatorio l’amministratore quando i condomini sono più di
otto (Primo comma art. 1129 norma inderogabile del Cod. Civ.).
Il mono proprietario che vende alcune unità immobiliari del suo edificio, fa nascere un condominio col
suo primo atto di vendita.
Se lascia in eredità ai suoi figli, con atto testamentario o di donazione, l’intero immobile dove tutti sono
proprietari di tutto fa nascere una comunione (La comunione è regolamentata nel Cod. Civ. nel titolo VII
Capo II con gli articoli che vanno dall’Art. 1100 all’Art. 1116. Queste norme sono tutte derogabili e lo
precisa lo stesso Art. 1100).
Se lo stesso mono proprietario divide le unità designandone una ad ogni erede, lasciando in comunione
parti comuni, fa nascere il condominio.
Uno stesso edificio potrebbe, pertanto, essere prima una proprietà individuale comunemente detta mono
proprietà, poi una comunione, poi un condominio ed in fine anche una multiproprietà.

Il condominio è da molti definito, impropriamente, come un ente di gestione, ma in effetti è solo una
tipologia di proprietà immobiliare che è regolamentata nel Cod. Civ. nel titolo VII Capo II con gli articoli
che vanno dall’Art. 1117 all’Art. 1139 e nella Sezione III delle Disp. di Att. relative al libro III dall’Art.
61 all’Art. 72 oltre che negli Artt. 155, 155 bis e 156.
Alcune di queste norme sono derogabili ed altre inderogabili.
Sono derogabili le norme che possono essere variate in parte o in toto da un regolamento di condominio
di natura contrattuale o assembleare.
Sono inderogabili quelle norme che non possono, in alcun modo, essere variate dai su citati regolamenti.
Le norme inderogabili, sono citate: nel penultimo comma dell’Art. 1138 del Cod. Civ. e nell’Art. 72 delle
Disp. di Att. dello stesso Cod. Civ.