DELIBERA NECESSARIA PER I LAVORI STRAORDINARI
I lavori di manutenzione straordinaria nel condominio, come noto, devono essere approvate dall’assemblea con le solide maggioranze di cui al quarto comma dell’art. 1136 cod. civ. e la delibera assembleare deve stabilire con precisione le opere da realizzare, l’impresa appaltatrice aggiudicataria e il costo complessivo delle opere da pagare. Ci si domanda se sia possibile, in caso di particolare complessità delle attività di scelta della ditta aggiudicatrice o per i complessi tecnicismi edili, costituire una commissione alla quale delegare la decisione.
La risposta è negativa! Non è consentito delegare queste scelte né al consiglio dei condomini o ad altra qualsivoglia commissione. Diversamente l’amministratore del condominio non avrà valida legittimazione e titolo per per pretendere dai condomini il pagamento delle spese pro quota dei lavori straordinari appaltati e le eventuali somme versate potrebbero anche essere chieste in restituzione in quanto non dovute. A queste conclusioni è giunta la Cassazione con la recente sentenza n. 25839 della seconda sezione civile pubblicata il 14 ottobre 2019 a seguito del ricorso R.G. n. 20837/2016.
Il principio di diritto enunciato è quindi che: «…non sussiste il diritto dell’amministratore del condominio a pretendere la riscossione dei relativi contributi dai singoli condomini…» in mancanza degli elementi essenziali della delibera di spesa straordinaria espressi in una completa delibera non delegabile a terzi.
Andiamo quindi a vedere quali siano, secondo la Corte di Cassazione, gli elementi e le condizioni da soddisfare per una corretta approvazione dei lavori straordinari che possano costituire un legittimo titolo per pretendere il pagamento delle spese da parte di tutti i condomini.
La prima condizione è che sia l’assemblea validamente costituita e con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma quarto cod. civ. a deliberare avendo cura di: 1) determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare, 2) determinare la ditta prescelta, 3) determinare le opere che devono essere realizzate, 4) determinare il prezzo delle opere anche senza specificare i dettagli dell’opera ma curando che siano fissati almeno gli elementi costruttivi fondamentali con la loro consistenza di qualità e di quantità.
Pertanto la delega a terzi od a commissioni per individuare la ditta, le opere, il costo e gli elementi essenziali del contratto di appalto non costituisce valido titolo per esigere le somme dai condomini per il pagamento del prezzo delle opere.
Tuttavia sarà certamente possibile -stante la confusione ed il nervosismo che in molti casi regna durante le assemblee dove si trattino argomenti complessi e costosi- nominare una commissione che si limiti ad analizzare tutti gli elementi della complessa e tecnica decisione arrivando ad un a conclusione ben articolata ed argomentata che dovrà poi essere necessariamente sottoposta all’approvazione dell’assemblea.
Solo questa ultima delibera, completa di tutti i detti elementi per la sua validità, costituirà il titolo necessario e sufficiente all’amministratore per procedere all’incasso -anche coattivo- delle quote per l’esecuzione dell’appalto.
Avv. Federico Mazzetti
