Unità immobiliare in comunione – Chi partecipa all’assemblea condominiale?
Il condominio non ha bisogno di essere costituito, come molti asseriscono, ma nasce spontaneamente con il frazionamento dell’immobile in seguito ad un atto o a un negozio giuridico, dando origine a singole unità immobiliari ed a parti comuni dell’edificio.
Titolare del diritto reale di proprietà, delle singole unità immobiliari, possono essere anche più soggetti comproprietari di un appartamento, di una soffitta, di un box, ecc.
Come il condominio, anche la comunione può essere gestita da un amministratore.
Nell’edificio condominiale la nomina è obbligatoria se i condomini sono più di 8 (art. 1129, primo comma, norma inderogabile del Cod. Civ.) nel caso della comunione, invece, la scelta di delegare la gestione, della cosa comune, ad un soggetto, anche estraneo ai comproprietari, viene rimessa alla volontà delle parti.
A differenza dell’amministratore condominiale, per assumere l’incarico di amministratore della comunione la legge non pone particolari limiti. In sostanza, è sufficiente avere la maggiore età ed essere capaci di intendere e di volere per essere nominati amministratori di una comunione.
Le differenze si estendono anche ai quorum deliberativi necessari per provvedere alla nomina dell’amministratore. Nel condominio è indispensabile che la decisione sia adottata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (Art. 1136, norma inderogabile, del Cod. Civ., quarto comma). La classica doppia maggioranza di millesimi e “teste”.
Nella comunione, invece, la nomina dell’amministratore è da ritenersi valida se la decisione viene adottata dalla maggioranza dei partecipanti alla comunione calcolata in base al valore delle loro quote (Artt. 1105-del Cod. Civ.).
La vecchia normativa, in materia di condominio, consentiva ai comproprietari di un’unità immobiliare esistente nel condominio, il diritto di scelta del rappresentante o il diritto di delega.
Se più comproprietari intervenivano in assemblea, senza designare il proprio rappresentante, il presidente dell’assemblea condominiale decideva, con sorteggio, a chi dare diritto di voto e di parola. Il 2°comma dell’Art. 67 delle Disp. Att., norma inderogabile del Cod. Civ., recitava:
Qualora un piano o porzione di piano dell’edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, questi hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
La nuova stesura del 2° comma dell’Art. 67 delle Disp. di Att. del Cod. Civ., oggi sancisce:
Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.
Oltre ad essere scomparsa (se non espressamente prevista nel Regolamento Condominiale), con la nuova stesura della norma, la figura del presidente dell’assemblea condominiale, che poteva rivestire il ruolo di ago della bilancia fra i comproprietari, è stato dato l’obbligo ai “comunisti” di nominare il rappresentante della loro comunione, che in ipotesi potrebbe essere anche l’amministratore della comunione, se già nominato. Lui soltanto può partecipare all’assemblea del condominio ed avere diritto di voto e di parola, pertanto il verbale di nomina deve essere inviato in copia, dai comproprietari, all’amministratore del condominio.
Nel nominare il rappresentante i comproprietari, devono osservare attentamente quanto stabilito dall’Art. 1106 e per le modalità di delibera devono fare riferimento a quanto previsto dall’Art. 1105 dello stesso Cod. Civ. Essendo l’Art. 67 su citato, una norma inderogabile, la nomina del rappresentante diventa, in questo caso, obbligatoria e non facoltativa.
La norma stabilisce in oltre che, sia per la nomina dell’amministratore del condominio e sia per la nomina dell’amministratore della comunione, se i condomini o i comunisti non trovano un accordo o non si forma una maggioranza assembleare, per la nomina dell’amministratore, anche un solo soggetto, può fare ricorso all’autorità giudiziaria che provvederà alla su citata nomina.
Si evidenzia infine che, mentre il rappresentante della comunione ha diritto di voto nell’assemblea del condominio, l’amministratore di condominio ha diritto di voto solo se è anche condomino. Inoltre l’amministratore condominiale non può essere portatore di delega in assemblea mentre l’amministratore /rappresentante di una comunione, si.
In caso di revoca è assolutamente escluso che i comunisti possano chiederla alla Autorità Giudiziaria, ciò è possibile solo per l’amministratore di condominio.
Altra differenza è che mentre l’amministratore del condominio dura in carica un anno e s’intende rinnovato per ugual periodo, l’amministratore della comunione resta in carica fino a quando i comunisti, con altra assemblea nominano un nuovo rappresentante/amministratore.
