La regolamentazione dell’uso della cosa comune – i posti auto assegnati definitivamente
Con la sentenza n. 9069/2022 del 1-21 marzo 2022, la Cassazione decide sull’assegnazione nominativa –senza termine- dei posti auto in area
comune da regolarsi ex art. 1102 cod. civ.
Infatti il codice civile prevede l’applicazione dell’art. 1102 per la regolamentazione dell’uso della cosa comune per individuare i posti auto quando manchi una decisione all’unanimità dei partecipanti alla comunione.
Nello specifico, il caso giuridico trae spunto da una delibera condominiale che prevedeva l’assegnazione, senza termine e quindi definitivamente, a favore di singoli condomini ed in via esclusiva i posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture.
Invece –sottolinea la Cassazione- si deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini come previsto dall’art.1102 cod. civ.; ovvero non può essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene comune. Inoltre deve essere evitato di creare i presupposti di un acquisto per usucapione in violazione dell’art. 1117 cod. civ.
In particolare la Corte sentenzia il seguente principio di diritto:
“Né il regolamento di condominio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini – nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali – di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune “animo domini”, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area”.
Conclusioni: l’amministratore deve vigilare e, per quanto è possibile, far presente in assemblea che le delibere devono essere coerenti sia al regolamento di condominio che alle norme di diritto. In particolare evitare che l’assemblea, deliberando invalidamente, assegni in via definitiva a maggioranza aree comuni all’uso esclusivo solo di alcuni. Tale delibera è del tutto invalida sia per la violazione dell’art. 1117 cod. civ., poiché crea i presupposti per un acquisto per usucapione di aree comuni, sia perché nega il principio di pari uso dei beni comuni ex art. 1102 cod. civ.
avv. Federico Mazzetti del Foro di Roma – responsabile giuridico del
centro studio Anaip.
