ANAIP | Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari Professionisti

Compiti ed attribuzioni dell’Amministratore di condominio per la manutenzione delle parti comuni.

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I compiti e le attribuzioni dell’amministratore di condominio sono elencati nell’articolo 1130 C.C., che ricordo essere un articolo derogabile, cioè, lascia la possibilità al regolamento ed all’assemblea dei condomini, la possibilità di attribuire maggiori poteri all’Amministratore come previsto dall’articolo 1131 C.C. (art. 1131 C.C. articolo non derogabile).
Attenendoci ai compiti ed alle attribuzioni previste dall’articolo 1130 C.C. commi 2, 4 e 6 l’Amministratore di condominio ha l’obbligo di disciplinare l’uso e la fruizione della cosa comune in modo da poter assicurare il miglior godimento a tutti i condomini.
Sembra evidente che per garantire il miglior godimento della cosa comune, quest’ultima debba essere mantenuta in efficienza.
Il Comma 4 del articolo 1130 (attribuzioni dell’Amministratore di condominio) nel esplicitare che l’amministratore deve “compiere gli atti conservativi delle parti comuni dell’edificio” ci specifica che è compito dell’amministratore programmare e provvedere alle manutenzioni ed alle azioni atte a garantire il miglior godimento a tutti i condomini.

Ad esempio, se è in arrivo una perturbazione meteorologica che potrebbe portare nevicate e gelo, l’Amministratore dove provvedere a far spargere il sale sul viale condominiale di accesso al fine di garantire a tutti i condomini l’accesso alle aree private in sicurezza.
Questo esempio ci collega al comma 6 dell’articolo 1130 (attribuzioni dell’Amministratore di condominio) il quale menziona, quale obbligo dell’Amministratore, la raccolta nel Registro di Anagrafe Condominiale di “ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio”.
Pare evidente che l’Amministratore di condominio, prima di far spargere il sale sul vialetto condominiale, inconsciamente effettua una valutazione del rischio.
Infatti nessun amministratore di condominio in Italia si sognerebbe mai di far spargere il sale sul vialetto condominiale ad agosto mentre pare molto più concreto e corretto che lo stesso faccia fare questa operazione a gennaio.
Seguendo questo semplicissimo concetto logico, ognuno di noi reputa molto più probabile che in Italia possa nevicare a gennaio piuttosto che ad agosto ed è proprio per questo banalissimo motivo che l’amministratore dovrà preventivamente al periodo invernale, approvvigionare il sale e provvedere ad incaricare dei lavoratori qualificati che lo spargano secondo necessità.
Facendo un analisi dei dati relativi alla sicurezza delle parti comuni dell’ edificio per l’esempio posto in precedenza, l’amministratore dovrà raccogliere tutti i dati che gli hanno permesso di effettuare la valutazione del rischio per garantire la fruizione del vialetto condominiale a ciascun condomino in sicurezza.
Nello specifico, l’amministratore dovrà registrare:
– una statistica delle nevicate e degli eventi gelivi nell’area interessata degli ultimi anni ed in quale periodo questi si sono verificati,
-valutare il pericolo intrinseco del vialetto, dato magari dalla sua pendenza, dall’usura del manto stradale e dei materiali che lo compongono,
-verificare se negli anni precedenti si sono verificati degli incidenti e con quali danni per le cose o le persone,
-una sua relazione nella quale spiega la valutazione dei dati sopra citati ed i provvedimenti intrapresi o da intraprendersi per ovviare o ridurre i rischi per la sicurezza.
Dalla ”riforma del condominio” ad oggi molti hanno parlato di un fantomatico “registro della anagrafe sicurezza condominiale” denominato RAS, è il momento di chiarire che la legislazione vigente non fa menzione di questo registro e che non vi è nessun obbligo di istituirlo, in quanto i dati di cui sopra sono contenuti nel “Registro di Anagrafe Condominiale” che l’Amministratore di condominio è tenuto ad adottare e mantenere aggiornato.
Il “Registro di Anagrafe Condominiale” oltre a contenere le generalità di tutti i condomini proprietari e di tutti i soggetti che hanno diritti reali e diritti personali, deve contenere tutti i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle parti comuni dell’edificio.

In riferimento a questi ultimi dati è doveroso ricordare che sono da considerarsi parti comuni degli edifici anche molti impianti che sono assoggettati a norme specifiche e che necessitano di alcune certificazioni che dovranno essere conservate nel “Registro di Anagrafe Condominiale”.
Ricordo inoltre che molte normative inerenti gli impianti condominiali sono di carattere locale e di conseguenza non sono omogenee su tutto il territorio nazionale, tali differenze si evidenziano anche nei titoli abilitativi edilizi.
Per concludere, nel caso in cui all’interno delle parti comuni del condominio siano presenti dei lavoratori che svolgano un attività lavorativa a qualunque titolo (anche il famoso condomino che cambia le lampadine delle scale), è obbligatorio, per l’amministratore di condominio, redigere il Documento di Valutazione Rischi “DVR” in ottemperanza al dettame del D.Lgs. 81/08 e successive modificazioni ed integrazioni, il quale, se redatto correttamente, è sicuramente la raccolta di tutti i dati inerenti la sicurezza delle parti comuni dell’edificio e contiene anche tutte le procedure che i lavoratori devono adottare per lavorare in sicurezza.