L’amministratore – Corte di Cassazione, Rassegna 2020
Facendo seguito al primo articolo del 22.04.2021, riporto testualmente un secondo estratto della Rassegna della giurisprudenza della Corte di Cassazione relativa al 2020 sull’Amministratore – prima parte (Rassegna integrale consultabile gratuitamente).
Premessa. In argomento viene ricordato che l’art. 1129 c.c., nella formulazione attualmente vigente, prevede che quando i condomini siano più di otto, la nomina dell’amministratore, se l’assemblea non vi provvede, è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario e che la sua revoca può essere deliberata, in ogni momento, dall’assemblea, con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, o può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su richiesta di ciascun condomino, nei casi previsti dall’art. 1131 c.c., se non viene reso il conto della gestione, o in caso di gravi irregolarità, tra le quali rientrano gli inadempimenti tipizzati nella medesima disposizione in ragione della loro gravità.
Il procedimento nell’ambito del quale vengono accertati i presupposti della revoca è quello camerale di cui agli artt. 737 e ss. c.c.
Le attribuzioni dell’amministratore sono descritte dall’art. 1130 c.c., a mente del quale questi è tenuto, tra le altre cose, a convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto e ad eseguirne le deliberazioni, a curare l’osservanza del regolamento, a disciplinare l’uso delle cose comuni, a riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria, a compiere gli atti conservativi delle parti comuni, a conservare la documentazione contabile e a fornirne copia al condomino che ne faccia richiesta, e dall’art. 1130-bis, quanto alla redazione del rendiconto condominiale.
A quest’ultimo proposito, Sez. 6-2, n. 15996/2020, Scarpa, Rv. 658788-01, ha stabilito che gli artt. 1129, comma 2, c.c. e 1130-bis c.c., come novellati dalla l. n. 220 del 2012, prevedono la facoltà dei condomini di ottenere l’esibizione di registri e documenti contabili condominiali in qualsiasi tempo, non necessariamente in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, sempre ché l’esercizio del diritto di accesso non si risolva in un intralcio all’amministrazione, ponendosi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c.; al condomino istante – il quale non è tenuto a specificare le ragioni della richiesta – fa capo l’onere di dimostrare che l’amministratore non gli abbia consentito l’esercizio della facoltà in parola.
L’art. 1131 c.c., invece, rubricato “rappresentanza”, stabilisce che “nei limiti delle attribuzioni stabilite (dall’articolo 1130) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi” (comma 1), che “può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio” e “a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto” (comma 2), che “qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini” (comma 3) e che “l’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni”.
La nomina e la revoca dell’amministratore
Nel caso di condominio minimo, ossia di condominio costituito da due soli condomini, ancorché titolari di quote diseguali, l’approvazione di deliberazioni che, come quella della nomina dell’amministratore, richiedono, sotto il profilo personale, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ai sensi dell’art. 1136, comma 2, c.c., la volontà assembleare è validamente espressa con la partecipazione di entrambi i condomini e la decisione unanime, non potendosi ricorrere al criterio maggioritario (Sez. 6-2, n. 16337/2020, Scarpa, Rv. 658749-01).
Una volta che l’amministratore sia stato nominato, l’accettazione da parte sua della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente non costituisce, ad avviso di Sez. 6-2, n. 15702/2020, Scarpa, Rv. 658785-01, prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all’assemblea l’approvazione del conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo, ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore, sicché la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata (negli stesso termini, Sez. 6-2, n. 05062/2020, Scarpa, Rv. 657266-01).
Quanto infine alla revoca dell’amministratore condominiale, il relativo procedimento, ad avviso di Sez. 6-2, n. 04696/2020, Scarpa, Rv. 657259-01, riveste carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore. Tali essendo le caratteristiche del giudizio, non è pertanto ammissibile l’intervento adesivo nello stesso del condominio ovvero di altri condomini rispetto a quello istante, atteso che uniche parti legittimate a parteciparvi e contraddirvi sono il ricorrente e l’amministratore, con la conseguenza che gli effetti del regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c. devono esaurirsi nel rapporto tra costoro.
avv. Arnaldo Del Vecchio
