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L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO ED IL RESPONSABILE DEI LAVORI

L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO ED IL RESPONSABILE DEI LAVORI

L’amministratore di condominio è la figura chiave nel processo assembleare e condominiale, è colui che gestisce, organizza e disciplina la “vita condominiale”; deve avere molte qualità e molte competenze, deve avere conoscenze giuridiche, ma non deve fare l’avvocato, deve avere molta esperienza nella gestione contabile e fiscale, ma non deve svolgere la professione del dottore commercialista, deve avere nozioni di carattere tecnico, ma non deve mai sostituire un architetto, un ingegnere o un geometra.

L’amministratore del condominio deve sempre usare tutti questi saperi sopra citati per gestire il “processo condominiale”, senza mai entrare in altri processi come quello giudiziario o tributario, anche qualora ne avesse i requisiti e le competenze.

Esiste un solo processo nel quale l’amministratore può interpretare una figura esterna al processo condominiale ed è il responsabile dei lavori nel processo edilizio, nel momento in cui all’interno del condominio si effettuano dei lavori di manutenzione o di ristrutturazione.

Molti amministratori disconoscono questa figura del processo edilizio che è disciplinata dagli articoli 89 e successivi del D.lgs. 81/2008 e in molti casi ignorano le responsabilità civili e penali che a questa figura vengono attribuite.

Il responsabile dei lavori deve assolvere molti obblighi all’interno del processo edilizio rappresentando e facendo sempre gli interessi esclusivi del committente, cioè della totalità dei condomini attraverso l’organo decisionale dell’assemblea.

Nel caso della mancanza di una delibera assembleare che nomini esplicitamente un responsabile dei lavori ed il suo onorario, l’amministratore in quanto mandatario dell’assemblea e rappresentante dei partecipanti al condominio, assume automaticamente il ruolo di responsabile dei lavori e tutti gli obblighi e le responsabilità ad esso collegate.

Il problema reale è che nella maggior parte dei casi gli amministratori di condominio in Italia, professionisti e non, ignorano completamente questo fatto, non sapendo di essere anche responsabili del processo edilizio, non assolvendo ad obblighi di legge che il D.lgs. 81/2008 prescrive.

La non conoscenza, da parte dell’amministratore/responsabile dei lavori, di come si inizia, si svolge e si conclude un corretto processo edilizio e il non possedere le sufficienti nozioni riguardanti il Testo Unico sulla Sicurezza nei luoghi di Lavoro, può portare ad un errato svolgimento del processo assembleare, ma soprattutto può mettere a rischio la tutela e la salute dei lavoratori.

Per tutti i motivi sopra citati è molto importante che tutti gli amministratori di condominio, anche quelli non professionisti, abbiano una formazione completa, che vada al di la di quello che prescrive la legge 220/2012, la legge del 2014 ed il D.M. 140/2014.

Arch. Fabio De Pasquale
Membro del Centro Studi Nazionale A.N.A.I.P.
@facsdepa