Esecuzione contro il Condominio: i condomini quali terzi pignorati ?
La Corte di Cassazione con la Sentenza n. 12715/2019 del 14.05.2019 fornisce il proprio autorevole avvallo a quella che poteva sembrare un’iniziativa processuale rischiosa per il creditore del condominio, ossia intraprendere azione esecutiva mobiliare presso terzi indicando quali terzi gli stessi condomini del medesimo condominio.
In parole semplici, se è vero che i condomini sono debitori nei confronti del condominio per gli oneri deliberati ed approvati dall’assemblea, il creditore del condominio può ingiungere loro di non pagare tali oneri al condominio ma di sospenderne il versamento e – dopo provvedimento del giudice dell’esecuzione – averne direttamente lui l’assegnazione a soddisfazione del proprio credito.
La Corte, pur dichiarando il ricorso introduttivo del giudizio inammissibile (per mancanza di autorizzazione assembleare in capo all’Amministratore..), ha ritenuto infatti – attesa la particolare importanza della questione di diritto in argomento di specificare quanto segue.
Secondo i principi generali (artt. 2740 e 2910 c.c.), mediante l’espropriazione forzata è possibile espropriare al debitore tutti i suoi beni, inclusi i crediti.
Affinché l’espropriazione dei crediti vantati dal condominio verso i singoli condòmini per contributi sia legittima, è quindi sufficiente che sia configurabile, sul piano sostanziale, un effettivo rapporto obbligatorio tra condominio e singolo condòmino avente ad oggetto il pagamento dei contributi condominiali.
Orbene è innegabile – afferma la Corte – che sia configurabile sul piano sostanziale un rapporto obbligatorio tra condominio e singolo condòmino, con riguardo al pagamento dei contributi condominiali: una espressa disposizione normativa, l’art. 63 disp. att. c.c. (sia nella precedente che nella attuale formulazione), prevede infatti che l’amministratore possa addirittura ottenere un decreto ingiuntivo (immediatamente esecutivo), in favore del condominio e contro il singolo condòmino per il pagamento dei suddetti contributi (in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea).
Tale disposizione normativa conferma espressamente, e/o quanto meno presuppone, l’esistenza di un rapporto obbligatorio tra condominio e singoli condòmini avente ad oggetto i contributi dovuti in base agli stati di ripartizione approvati dall’assemblea condominiale, consentendo al condominio, rappresentato dall’amministratore, di agire in giudizio contro il condòmino per il pagamento delle quote condominiali.
Essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del condominio (rappresentato dal suo amministratore) nei confronti dei singoli condòmini, laddove esista altresì un titolo esecutivo in favore di un terzo e contro lo stesso condominio (sempre rappresentato dall’amministratore), in mancanza di una norma che lo vieti espressamente, tale credito può certamente essere espropriato dal creditore del condominio, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 cod. civ., e la relativa esecuzione forzata non può che svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss..
Né può ritenersi che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali.
Il suddetto principio implica che l’esecuzione contro il singolo condòmino non possa avere luogo per l’intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione al condominio stesso. Laddove l’esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condòmino, non solo l’esecutato è il condominio, debitore per l’intero (onde non entra in realtà in gioco in nessun modo il principio di parziarietà), ma l’espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condòmini, finisce addirittura per attuare, in linea di principio ed in concreto, il richiamato principio di parziarietà (almeno fino a specifica prova contraria), senza affatto violarlo.
avv. Arnaldo Del Vecchio
