FAQ – Riforma del Condominio
10 DOMANDE SULLA RIFORMA DEL CONDOMINIO
AL PRESIDENTE NAZIONALE A.N.A.I.P. GIOVANNI DE PASQUALE
La Redazione del “Il Sole 24 Ore” ha rivolto 10 domande riguardanti la Riforma del Condomino al Presidente Nazionale A.N.A.I.P.
Giovanni De Pasquale.
- La figura dell’amministratore appare caricata di nuovi compiti: come giudicate la maggiore responsabilizzazione di questa figura professionale (conto corrente, contabilità, anagrafe condominiale, polizza, riscossione forzosa nei confronti dei morosi) di cui agli articoli 9-10-11?
Un amministratore professionalmente preparato e capace non dovrebbe avere alcun problema ad ottemperare agli eventuali nuovi obblighi. Il vero problema è il maggior lavoro a cui si è chiamati che comporterà un aumento di costi per lo studio, dovendo aumentare il numero del personale, che inevitabilmente si dovranno scaricare sui condomini e l’amministratore che non adeguerà l’onorario non voglio immaginare come farà.
Inoltre, bisognerà tener presente e valutare gli Studi Di Settore.
Ritengo positiva l’apertura di singoli conti correnti bancari o postali che dovrebbe già essere in atto da parte di amministratori che operano con serietà e trasparenza, come avere anche la polizza RCT. La riscossione coatta delle quote dei morosi è anche attualmente un atto dovuto, vedi Art. 1130 punto 3 ed Art. 63 Disp. di Att. Cod. Civ. La nuova formulazione non è chiara in quanto sembra che la riscossione forzosa si possa fare entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio e quindi in base al rendiconto finale e non più in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea (Art. 63) che ingloba anche il preventivo. Il rendiconto deve essere presentato ai condomini entro 6 mesi e se poi l’assemblea non si costituisce o non approva lo stesso si paralizza la gestione.
Per una corretta contabilità l’A.N.A.I.P. aveva proposto alla Commissione Giustizia del Senato un modello chiaro, trasparente ed unico per tutte le amministrazioni, ma non è stato preso in considerazione.
Purtroppo finirà che la contabilità sarà fatta per “convenienza” come sempre.
L’ultima ciliegina sulla torta per carico di lavoro e responsabilità solidale con l’appaltatore/subappaltatore è prevista dalla L. n. 134/12.
- Reputate opportuno il nuovo meccanismo di rinnovo automatico della nomina salvo revoca (articolo 9)?
Anche se questo meccanismo potrebbe e ripeto potrebbe essere a vantaggio dell’amministratore, in pratica costringerebbe i condomini ad una attività per richiedere una convocazione in base all’Art:66 1° comma Cod.Civ.. E’ sempre negativo per l’amministratore ricevere un richiesta di revoca. E’ preferibile annualmente procedere alla riconferma ( se si è lavorato bene) o alla nomina di un nuovo amministratore (se si è lavorato male) o per dimissioni.
- I requisiti dell’amministratore prevedono anche formazione iniziale e periodica. Come intendete si possa svolgere? Ritenete che serva una precisazione normativa al riguardo?
La formazione e qualificazione professionale per gli amministratori è una attività molto seria che comporta una adeguata preparazione del settore dei formatori, che purtroppo non esistono. Non basta avere una laurea o essere professore. Non si intravede come il legislatore possa effettuare delle precisazioni al riguardo quando l’elaborazione della nuova normativa è molto travagliata ed ingarbugliata nel suo complesso, costatato che la sua stesura è iniziata nella XIV Legislatura (2004).
Purtroppo stiamo assistendo a tanta approssimazione e superficialità nell’espletare la formazione da parte di svariate entità.
L’A.N.A.I.P., per prima, da oltre 20 anni effettua corsi di formazione e aggiornamento a tutti gli associati dopo aver selezionato dei professionisti (giuristi, tecnici e fiscalisti) che ha formato con specifici corsi per docenti con relative linee guida, creando così un proprio corpo docenti.
- Il registro degli amministratori e il repertorio dei condominii è stato cancellato nella versione del Ddl ora in discussione al Senato? Giudicate fondamentale per la riuscita della riforma che questi istituti vengano recuperati? E se sì, perché?
Lo stesso legislatore si sta rendendo conto, nei vari tentativi di istituire un registro, che sono tutti aleatori ed insignificanti.
La professione (dei saperi, del saper fare e del saper essere ) dell’amministratore è una attività rilevante socialmente ed economicamente che coinvolge oltre 42 milioni di italiani che abitano in condominio i quali necessitano di essere amministrati da persone appartenenti ad uno specifico ordine dopo aver superato un esame di Stato e quindi abilitato e controllato con ferree norme deontologiche.
Le direttive europee sono solo direttive e non vietano che ogni singolo Stato membro possa istituire un altro ordine professionale se questo riveste una importanza rilevante socio/economica. Questa sarebbe l’unica strada per mettere ordine in questo settore.
- E’ opportuno e realistico l’obbligo per i creditori di escutere prima i morosi (articolo 18)?
L’assemblea dei condomini, con i quorum previsti, quando approva una spesa assume una obbligazione a favore dei fornitori, anche per gli assenti e per i dissenzienti, e tale obbligazione è solidale fra tutti i condomini (Art. 1292 e seguenti del Cod.Civ.) – nonostante la famosa sentenza di Cassazione -.
E’ l’amministratore che deve procedere in giudizio nei confronti dei morosi e non il creditore/fornitore. Dove è finita la privacy?
- Ritenete applicabile in concreto l’articolo 3 (possibilità di distacco dal riscaldamento)?
L’articolo 3, ovvero l’Art. 1118 C.C. ha fornito la possibilità di distacco dal riscaldamento e non ha considerato il contenzioso che potrà creare e a tale diritto potrebbero aderire più condomini, inoltre, non è chiaro quali potrebbero essere i parametri che determinerebbero i notevoli squilibri di funzionamento.
Nello stesso articolo ed in altri il legislatore ha eliminato un termine importante che è il parametro per stabilire il diritto dei partecipanti sulle parti comuni che è da ripristinare “in proporzione del piano o porzione di piano che gli appartiene”.
- Cosa ne dite dell’obbligo di costituire, di volta in volta, un fondo per le opere di manutenzione straordinaria prima di poterle iniziare (articolo 13)?
La costituzione del fondo va benissimo. Quello che non è precisato, nel caso uno o più condomini non dovessero versare la loro quota, il potere dell’amministratore di ottenere il decreto ingiuntivo in base all’Art.63 C.C..
- Ritenete che la possibilità di mutare le tabelle millesimale quanto alterino per più del 20% il rapporto originario costituisce una buona opportunità per affrontare il contenzioso al riguardo?
Riteniamo che il contenzioso non dovrebbe esserci, anzi in questo caso lo riduce in quanto il parametro di 1/5 = 20% stabilisce un termine che non era precisato lasciandolo a libera interpretazione, anche se è attualmente indicato “è notevolmente alterato il rapporto originario ecc. ecc.”.
- Il fatto che sia scomparso dal testo in esame la possibilità di cedere le parti comuni dopo averne verificato la “sostituzione” è un bene o un male?
E’ un bene. Dopo tanta insistenza al Senato da parte nostra, finalmente alla Camera è stato eliminato dall’Art. 1117-ter. C.C. il termine “SOSTITUZIONI DELLE PARTI COMUNI”. Mentre è giusto il quorum dei 4/5 per la modificazione delle destinazioni d’uso, questo quorum è eccessivo per sostituire una qualsiasi parte comune (esempio: serratura del portone; plafoniera rotta; componenti impianto citofono ed altre di questo tipo.)
- Quali sono le vostre idee sul possibile utilizzo della possibilità di “modifica delle destinazioni d’uso” prevista dall’articolo 2?
In effetti in svariati condominii vi sono dei locali o luoghi comuni che non vengono più utilizzati (es: lavatoi; centrale termica dimessa; appartamento portiere eliminato; oppure, a seguito di mancanza di posti auto, destinare parte del giardino o cortili a questo uso), pertanto valutiamo positivamente questa integrazione.
BREVE VALUTAZIONE DEL TENTATIVO DI RIFORMARE IL CODICE CIVILE IN MATERIA DI CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
Dopo 47 anni che mi occupo di questa materia, sono sempre più convinto che l’attuale norma, regolamentata dal Codice Civile del 1942, è ancora valida, nonostante i suoi 70 anni. Aveva solo bisogno di alcuni ritocchi senza stravolgere e modificare in maniera esasperata ed improvvisata l’intero impianto, peraltro senza una approfondita conoscenza di ciò che si andava a modificare da parte dell’attuale legislatore.
Giovanni De Pasquale
Presidente Nazionale A.N.A.I.P.