Regolamento condominiale vincolante anche se richiamato negli atti di acquisto

Al titolare di un’attività commerciale viene richiesta – tramite deliberazione assembleare tempestivamente impugnata sul punto – la rimozione di una canna fumaria installata sulla facciata interna dell’edificio in virtù di un divieto in tal senso presente nel regolamento condominiale.
Restato soccombente, il predetto censura la sentenza di secondo grado anche dinanzi la Suprema Corte di Cassazione continuando a sostenere che il predetto divieto non era a lui opponibile perché il regolamento condominiale (predisposto dall’originaria proprietaria e poi richiamato nelle successive cessioni) non era stato trascritto ma solo, appunto, richiamato in modo del tutto generico nel proprio atto di acquisto.
La Corte – con sentenza n. 22310 del 03.11.2016 – rigetta sul punto il ricorso affermando testualmente che “..le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio: regolamento che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. 31/07/2009, n. 17886; Cass. 03/07/2003, n. 10523)”.
In argomento è da segnalare anche altra recente sentenza della Suprema Corte – la n. 21024/2016 – per la quale i limiti di destinazione imposti alle proprietà esclusive dei condomini dal regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani, possono essere qualificati come servitù reciproche. Pertanto “ricondotta alla servitù, l’opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in ambito condominiale va regolata secondo le norme proprie di questa, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso. A tal fine non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., occorre indicarne le specifiche clausole limitative..”.
“Fermo restando – prosegue la Suprema Corte – che anche in assenza di trascrizione quest’ultimo può valere nei confronti del terzo acquirente, il quale ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto. E salve precisare che, in tal caso, tecnicamente neppure si pone una questione di opponibilità”.