ANAIP | Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari Professionisti

L’amministratore pro tempore ed il condomino moroso

L’amministratore Protempore Ed Il Condomino Moroso

L’amministratore pro tempore può adire le vie legali, nei confronti dei condomini morosi, sia in fase di preventivo e sia in fase di rendiconto.
Non serve l’autorizzazione dell’assemblea perché, in base ai dettami dell’Art. 1130 del Cod. Civ., questa è una sua attribuzione.
Con l’entrata in vigore, a giugno 2013, del nuovo codice civile in materia di condominio (Legge 220 del 2012), è nato per l’amministratore il problema dell’esonero dall’adire le vie legali nei confronti dei condomini morosi in casi particolari, su delibera dell’assemblea dei condomini.
Per agire nei confronti dei condomini morosi è necessario, per l’amministratore pro tempore, che il debito sia certo, scaduto e quindi sigibile.
L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione delle quote condominiali non versate dai condomini morosi in forza del 1° comma dell’Art. 63 delle Disp. Di Att. (norma inderogabile del Cod. Civ). Non può farlo da solo, ma deve rivolgersi ad un legale che attivi decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso.
In fase di preventivo può farlo solo dopo la scadenza delle rate. È pertanto indispensabile che la scadenza delle rate sia precisata o nel regolamento di condominio o nel verbale assembleare di approvazione dello stesso preventivo.
In fase di rendiconto, l’amministratore pro tempore deve agire forzosamente nei confronti dei morosi, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio finanziario del condominio nel quale il credito esigibile è compreso (Art. 1129 Cod. Civ. 9° Comma), sempre e solo se non espressamente esonerato dall’assemblea dei condomini.
L’amministratore pro tempore è quindi obbligato, dalla nuova legge, ad attivare una procedura di riscossione con decreto ingiuntivo, entro il termine perentorio di sei mesi.
Il decreto ingiuntivo che il Giudice concede è immediatamente esecutivo anche se allo stesso viene fatta opposizione sempre che sia presente uno stato di riparto della spesa regolarmente approvato dall’assemblea dei condomini come specificato nell’Art. 63. Senza il menzionato riparto il decreto potrebbe non essere concesso.
L’amministratore pro tempore del condominio può ottenere decreto ingiuntivo solo nei confronti del condomino, che è il soggetto tenuto a corrispondere le somme dovute per il pagamento delle rate condominiali per beni e servizi comuni, ma non di un inquilino anche se presente nella scheda del registro dell’anagrafica condominiale.
Se per due mesi consecutivi l’inquilino non paga le spese condominiali come dovrebbe essere pattuito nel contratto di locazione registrato, il condomino, su sollecito di pagamento fatto dall’amministratore pro tempore per spese condominiali ordinarie non pagate, può anche  ottenere lo sfratto.
La documentazione da produrre al legale per il recupero è:

  • Copia del preventivo e/o del rendiconto dell’esercizio finanziario approvato dall’assemblea regolarmente ripartito ed inviato al condomino moroso;
  • Copia conforme all’originale, (autenticata dall’amministratore pro tempore), del verbale assembleare contenente l’approvazione del preventivo e/o del rendiconto, sempre regolarmente inviato al condomino moroso (dovrebbe far parte integrante del verbale sempre che il verbale non ne contenga tutti i dettagli);
  • Lettera/e di sollecito inviata/e al condomino moroso e relativa/e ricevuta di spedizione e/o di ritorno.
  • Dal legale potrebbe essere richiesta altra documentazione, oltre a quella su menzionata, quale, copie di verbali assembleari precedenti, comunicazioni ulteriori inviate al condomino o situazioni debitorie e creditorie del condominio inviate a tutti i condomini.

Si rammenta che l’amministratore che non può produrre una corretta documentazione potrebbe avere dei seri problemi nel riscuotere le morosità.
È bene quindi che l’amministratore pro tempore, pur non essendovi obbligato, partecipi all’assemblea ed indirizzi presidente e segretario nella stesura del verbale, che poi sottoscriveranno facendo espressamente rilevare che in sede di approvazione si deve approvare espressamente la spesa ma anche il riparto della stessa.
Qualora il condomino non paghi il suo debito l’amministratore deve, come prevede il nuovo Art. 1129 al XII comma (norma inderogabile del Cod. Civ.), “…curare diligentemente l’azione e la conseguente procedura esecutiva” perché ciò potrebbe essere motivo di revoca per l’amministratore.
L’amministratore protempore potrebbe pretendere un compenso extra per questa attività, di recupero da addebitare al condomino moroso come spesa personale, solo se all’atto della presentazione della sua proposta di gestione del condominio ha provveduto a richiederlo.

Approfondimenti