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ANAIP | Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari Professionisti

Compenso dell’Amministratore e nullità della nomina

Compenso Dell’Amministratore E Nullità Della Nomina

Nullità della nomina dell’amministratore di condominio in mancanza di dettagliata specificazione del compenso anche per relationem
La Cassazione civile, con ordinanza n. 12927 del 8-22 aprile 2022, ha affrontato il tema della nullità della nomina dell’amministratore di
condominio come previsto dall’art. 1129 comma 14 del cod. civ.

Infatti il codice prevede che: “l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.”

Ebbene la questione affrontata dalla Corte era proprio quella di stabilire se fosse stata espressamente oggetto di delibera la nomina di
un amministratore di condominio in assenza espressa specifica ed analitica indicazione delle voci del compenso. Inoltre si doveva
giudicare se fosse possibile desumere il compenso attraverso l’implicita approvazione del rendiconto condominiale che ovviamente
ne riportava l’importo totale.

La Cassazione, in applicazione della norma (art. 1129 c.c.), ha dovuto escludere l’implicita approvazione indiretta proprio perché il
Legislatore ha ritenuto “essenziale” per la validità della nomina il requisito della specifica e dettagliata indicazione delle voci di
compenso. Tuttavia, precisa la Corte, che sarà possibile conservare la validità della delibera di nomina solo se sia verbalizzata l’espressa
approvazione delle voci di compenso indicate nel preventivo o nell’offerta dell’amministratore da allegare al verbale avendo cura di
precisare a verbale stesso che ne fa parte integrale ed elemento essenziale.

Quanto sopra è chiaramente espresso nel principio di diritto formulato nel provvedimento della Cassazione in esame: “agli effetti dell’art.1129, comma 14, c.c., il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi
implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”.

Conclusioni: la decisione della Corte conferma il chiaro enunciato dell’art. 1129 c.c. e soprattutto il rischio che corre il nominato
amministratore; ovvero sia di vedere vanificato il suo impegno professionale che potrebbe non essere retribuito, sia il rischio di
vedere gli effetti della nullità della nomina anche sugli atti compiuti come amministratore.

La sanzione della nullità implica infatti una efficacia ex tunc, ovvero dall’origine, dell’invalidità della nomina (in assenza dei requisiti
essenziali di indicazioni specifica degli elementi del compenso) e quindi di tutti gli atti compiuti nella qualità di amministratore
(convocazioni di assemblea, diffide, recupero crediti, bilanci ecc.).

Si può quindi solo raccomandare la massima attenzione in sede di nomina per evitare l’invalidità insanabile. Curare, ove possibile, la
partecipazione personale all’assemblea per suggerire il contenuto corretto e completo della delibera. Oppure allegare al proprio
preventivo anche uno schema di delibera corretto e completo per la nomina; ciò in modo che presidente e segretario ne possano fare buon
uso.

In ogni caso inviare a tutti i condomini, anche dopo la nomina, un documento di propria accettazione dell’incarico di amministratore
completo di specifica analitica delle voci di compenso ex art. 1129 comma 14 cod. civ.

Avv. Federico Mazzetti del Foro di Roma – Responsabile Giuridico del Centro Studio Anaip.

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