Adempimenti dell’Amministratore: Art. 66 delle Disp. di Att.
Dalla giusta interpretazione ed applicazione dell’ Art. 66 delle Disp. di Att. del Cod. Civ. dipende tutta la vita del Condomìnio; è per questo che l’Amministratore deve conoscere bene questa norma.
L’ Art. 66 delle Disp. di Att. del Cod. Civ regola non solo le modalità di convocazione di tutte le assemblee condominiali ma attribuisce a soggetti diversi, a seconda delle situazioni che di volta in volta si vengono a creare, il diritto di convocare l’assemblea Ordinaria e quella Straordinaria.
Essendo una norma inderogabile del Codice, non può essere variata da alcun regolamento di Condomìnio ed i suoi dettami sono uguali ed obbligatori per tutti.
L’ Art. 66 delle Disp. di Att. del Cod. Civ. nel suo primo comma indica i soggetti legittimati a convocare l’assemblea condominiale.
La prima distinzione da fare è la differenza tra l’assemblea Ordinaria e quella Straordinaria in merito ai soggetti titolati a convocarle. L’ Ordinaria è quella convocata dall’Amministratore ogni anno per rendere il conto della sua gestione o da un qualsiasi condòmino in mancanza dell’Amministratore; è da ritenersi Straordinaria ogni altra assemblea che lo stesso Amministratore convoca dopo la prima, o quelle convocate da soggetti diversi in casi ben specifici.
La norma recita infatti:
“[I] L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’Art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.”
[II] In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.”
Come sancito dal 10° comma dell’Art. 1135 del Cod. Civ. “Attribuzioni dell’assemblea dei condòmini”, alla fine di ogni anno finanziario di gestione l’Amministratore di Condomìnio deve convocare un’assemblea per rendere il conto del suo operato e deve farlo al massimo entro 180 giorni dalla data di chiusura dell’esercizio finanziario. Se non presenta il rendiconto per due anni consecutivi può essere revocato dall’incarico.
Come recita il succitato primo comma dell’ Art. 66 delle Disp. Di Att. del Cod. Civ., i due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, possono convocare l’assemblea solo ed esclusivamente se l’Amministratore protempore non provvede.
L’avviso di convocazione deve pervenire ai condòmini entro i dieci giorni che decorrono dalla data in cui l’Amministratore ne ha ricevuto richiesta e non essere spedita dall’Amministratore entro i succitati dieci giorni. È demandata all’Amministratore la scelta della data e l’ora delle adunanze.
Il terzo ed il quarto comma dell’ Art. 66 delle Disp. Di Att. del Cod. Civ precisano che:
“[III] L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.
[IV] In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione as-sembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti per-ché non ritualmente convocati.”
Se l’Amministratore non ottempera alla richiesta, i condòmini possono provvedere alla convocazione mantenendo rigorosamente lo stesso ordine del giorno richiesto all’Amministratore, il quale nel caso in cui dovesse convocare lui l’adunanza, può ampliare a suo insindacabile giudizio detto ordine del giorno, che deve essere chiaro e contenere tutti gli elementi necessari per consentire ai condòmini di prepararsi adeguatamente alla discussione ed alle delibere da adottare in assemblea.
Un’assemblea straordinaria può essere convocata anche da un curatore speciale, secondo le disposizioni del secondo comma dell’ Art. 65 delle Disp. Att. del Cod. Civ. ma solo per avere dall’assemblea chiarimenti sulla condotta della lite in atto, non certo per l’approvazione di un rendiconto o di un preventivo.
Molti regolamenti di Condomìnio, non tenendo conto dell’inderogabilità della norma, prevedono che l’avviso di convocazione debba pervenire ai condòmini 10 giorni prima dell’adunanza di prima convocazione. Essendo la norma inderogabile, questo non potrà certo essere considerato motivo d’impugnazione.
Nel quarto comma il Codice sancisce che gli aventi diritto che non vengano regolarmente convocati, i dissenzienti o gli assenti, possono richiedere l’annullabilità della stessa assemblea in base ai dettami dell’Art.1137 del Codice.
È oramai prassi diffusa quella di indicare in un unico avviso di convocazione anche la data ed il luogo della seconda convocazione o delle eventuali prosecuzioni delle stesse adunanze.
È ben esplicitato nella norma che la seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno della prima e non può essere fissata dopo il decimo giorno dalla stessa.
Precisano tutto ciò il quinto ed il sesto comma dell’ Art. 66 delle Disp. Di Att. del Cod. Civ. che recitano:
“[V] L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
[VI] L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgi-mento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale so-no indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.”
Come indicazione sarebbe opportuno evitare le prosecuzioni delle assemblee in giorni diversi.
Per quanto concerne l’indicazione del luogo dove l’assemblea dovrà tenersi, è lasciata all’Amministratore ampia facoltà di scelta sia sul luogo dove tenere la riunione e sia nelle date in cui tenerle.
La mancata indicazione del luogo potrebbe comportare l’impugnabilità della deliberazione assembleare, se per tale motivo il condòmino non ha avuto la possibilità di intervenire all’adunanza.
Nel caso in cui il regolamento di Condomìnio stabilisca la sede deputata per lo svolgimento delle assemblee, l’eventuale mancanza di tale indicazione potrà essere sanata dal richiamo allo stesso regolamento di Condomìnio.
Fino a poco tempo fa era in uso precisare che l’assemblea non potesse tenersi in orari insoliti, tant’è che alcune sentenze hanno stabilito che l’adunanza di seconda convocazione dovesse intendersi di prima, con quorum costitutivi e deliberativi della prima riunione. Alcune sentenze hanno però oggi annullato questo modo operandi.
