Porto in condominio un’opportunità per gli Amministratori
Sempre più porti italiani vengono gestiti come se fossero dei condomini atipici; infatti l’acquisto dei posti barca avviene per mezzo dell’acquisto di quote societarie della società concessoria e la partecipazione del soggetto, ad un consorzio o società esterna per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle strutture e dei servizi comuni in mare ed a terra, mediante l’acquisto di azioni che hanno il valore di 1 mq di proprietà distinta e definita.
Come si vede il porto, in taluni casi, è un condominio atipico, ma siamo anche in presenza di una società che ha come scopo il godimento di un bene e la prestazione di mq/servizi.
È palese che ci troviamo di fronte al caso in cui più soggetti sono proprietari di posti barca (in concessione) ed esercitano diritti reali di godimento su uno stesso bene. Questa comunione è regolata dal Titolo VII del Libro III dagli Artt. 1100 ss. Cod Civ. .
Con questa formula abbiamo il solo godimento di una o più cose mentre le stesse, nel contratto societario, vengono utilizzate per l’esercizio di una attività.
Fatte tali premesse in merito al porto, vediamo come nella realtà vengono esercitati i rapporti di questa particolare forma di comunione di godimento che per definizione è determinata solo dagli oneri, quali: tasse, imposte, prestazioni, debiti, spese, ecc…
A tali spese, il socio/comunista, dovrà far fronte secondo le sue quote/azioni; ne consegue che ogni partecipante è tenuto, come tale, a contribuire nelle spese di gestione del porto essendo membro della comunione e di qui la realità della pienezza di un diritto che consente al suo titolare ogni utilizzazione lecita del bene, la quale si esplica principalmente nel potere di godimento e di disposizione dello stesso.
Ma le spese non finiscono qui in quanto, oltre alle spese fisse, vi sono anche i consumi personali (quali acqua e corrente elettrica), che implicano un vero e proprio riparto delle spese personali così come avviene in condominio.
Gli Artt. 1105 e 1106 Cod. Civ. affermano che tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune e che, con la maggioranza, l’amministrazione stessa può essere delegata ad uno o più partecipanti, ovvero ad un estraneo.
Occorre per tanto una regolare assemblea che formi tale maggioranza.
Solo con questa condizione è possibile, ad esempio, l’amministrazione da parte della società concessoria dell’area portuale demaniale.
Infatti, non è che ogni comunista abbia sempre il diritto di concorrere all’amministrazione, ma tale potere viene mantenuto fino a quando tutti concorrono e sia l’assemblea a dover provvedere a tale gestione.
Nell’eventualità che l’assemblea nomini un amministratore esterno, è lei che rinuncia all’amministrazione nella sua collegialità e non il singolo che di fatto perde tale diritto.
L’amministratore, nominato da detta assemblea a maggioranza, è pertanto un mandatario ai sensi dell’Art. 1704 Cod. Civ. che può essere revocato in qualunque momento dalla stessa.
Non dimentichiamo che l’amministratore ha poteri solo di ordinaria amministrazione, essendo quelli eccedenti conferiti di volta in volta, salvo che non venga esplicitato il contrario nel conferimento del mandato.
Ritengo che queste forme di condominio siano di grande interesse per gli amministratori di oggi, al pari dei centri commerciali o di edifici destinati a servizi ed attività ricettive.
